Местные планы, ZPI и другие термины, которые стоит знать
Ключевая информация – Что вам нужно знать об изменениях в пространственном планировании?
Какое влияние это окажет на вашу собственность?
Когда новые правила вступят в силу? Реформа территориального планирования началась 24 сентября 2023 года с принятия Закона о внесении изменений в Закон о территориальном планировании и развитии и некоторые другие законы. Ключевые изменения в системе территориального планирования вступят в силу 1 июля 2026 года, а наиболее важные изменения, касающиеся выдачи решений о застройке, — после 30 июня 2026 года.
Что такое комплексный инвестиционный план (КИП) и генеральный план муниципалитета? Комплексный инвестиционный план (КИП) и генеральный план муниципалитета – это новые инструменты планирования, введенные Министерством развития и технологий. КИП – это особый тип плана местного пространственного развития, создаваемый по запросу инвестора после предварительных переговоров и подписания соглашения о градостроительстве между инвестором и муниципалитетом. Этот документ разрабатывается для конкретного инвестиционного проекта и утверждается муниципальным советом в качестве решения, призванного улучшить сотрудничество между органами местного самоуправления и инвесторами и способствовать реализации новых проектов. Генеральный план заменяет существующие исследования пространственного развития муниципалитетов и имеет статус местного закона. Согласно этому закону, муниципалитеты должны принять свои планы до июня 2026 года.
Как изменятся правила получения разрешений на строительство? С 2026 года, в соответствии с системой территориального планирования и развития, решения о разрешении на строительство будут выдаваться только для территорий дополнительной застройки, обозначенных в генеральном плане города. Закон устанавливает очень строгие критерии для определения территорий дополнительной застройки: требуется группа из не менее пяти зданий в радиусе 100 метров. При отсутствии плана застройки или территории дополнительной застройки, обозначенной в генеральном плане, получить разрешение на строительство жилой недвижимости будет практически невозможно.
Что вводит новый закон? Новые правила вносят изменения в принципы землепользования, в том числе:
- Муниципальные градостроительные стандарты, определяющие минимальную долю биологически активной поверхности
- Зоны планирования, заменяющие существующую систему
- Постановление Министра развития и технологий об установлении требований к новому строительству и освоению земель
- Требование проведения публичных консультаций, предшествующих презентации проекта плана (экспертные группы или семинары, встречи на открытом воздухе или ознакомительные прогулки)
- Новые правила размещения инвестиций общественного назначения или условий развития
- Система метаданных пространственного планирования
Даты реализации
| Событие | Данные |
|---|---|
| Поправка к Закону | 7 июля 2023 г. |
| Ключевые изменения и принятие генеральных планов | До 30 июня 2026 г. |
| Последний день подачи заявлений на проведение общего собрания по старым правилам | 30 июня 2026 г. |
| Полное вступление в силу новой системы | 1 июля 2026 г. |
Введение: мина замедленного действия для землевладельцев
Мечта о строительстве собственного дома глубоко укоренена в сознании человека. Она символизирует стабильность, свободу и исполнение жизненных устремлений. Однако поправка к Закону о территориальном планировании и развитии и ряду других законов, вступившая в силу 7 июля 2023 года, может разрушить эту мечту для сотен тысяч людей.
Стремительно набирающая обороты реформа пространственного планирования коренным образом изменит рынок земли в Польше. Приближается срок – июнь 2026 года, и для многих владельцев участков он станет переломным моментом – днём, когда строительный потенциал их недвижимости может исчезнуть навсегда.
1. Конец «вузетки» (заданий)? Новые правила резко ограничат выдачу решений об условиях освоения.
Ключевые изменения в системе пространственного планирования
Наиболее фундаментальное изменение касается правил выдачи решений о зонировании (ЗЗ). Существующее исследование условий и направлений развития территорий будет заменено генеральным планом города, который станет актом местного законодательства. Это изменение означает, что любое новое решение о зонировании должно будет строго соответствовать генеральному плану.
Области развития дополнения – новые требования
В системе пространственного планирования и развития после 2025 года получение решения об условиях застройки будет возможно только для территорий, обозначенных в генеральном плане муниципалитета как «зоны дополнительной застройки». Муниципалитеты не обязаны определять такие зоны, и критерии крайне строгие:
- Группа из не менее пяти зданий
- Расстояние между зданиями не превышает 100 метров.
- Территория в узкой полосе шириной 50 метров вокруг границ зданий
Это практически исключает возможность строительства на обширных сельских и пригородных территориях.
2. Покупая участок земли? Вы играете в законодательную лотерею.
Инвестиционный риск в переходный период
В нынешний переходный период покупка участка без плана развития местности подобна игре в лотерею. Никто не может гарантировать, какие положения будут включены в будущий генеральный план данного муниципалитета и будет ли приобретённая земля предназначена для застройки.
Проблемы муниципалитетов при разработке планов
Процесс утверждения генеральных планов сложен и отнимает много времени. У муниципалитетов есть менее двух лет на подготовку документа для всей своей территории. Эта спешка побуждает их разрабатывать минимальные планы, часто исключая участки под застройку.
3. «Бумажная» ловушка: проблемы с принятием решений в переходный период
Значительный рост числа заявок
Переходные положения вызвали «ажиотаж вокруг утверждения планов застройки». Землевладельцы массово подают заявления до вступления новых правил в силу. Эта спешка привела к перегрузке муниципальных органов, что привело к резкому снижению качества принимаемых решений.
Наиболее распространенные ошибки в решениях
К распространенным проблемам в принятых решениях относятся:
- Несоответствие описательной части графическому приложению
- Внутренние противоречия относительно биологически активных поверхностных индикаторов
- Ошибки копирования-вставки в обоснованиях
Ошибочное решение может оказаться неудачным при получении разрешения на строительство.
4. Премиальные и бесполезные участки: новый раздел рынка недвижимости
Биполярный рынок земли
Реформа пространственного планирования приведет к созданию двухполюсного рынка:
Премиальные участки:
- Охвачено местным планом развития
- Наличие обоснованного решения об условиях разработки
- Резко ограниченное предложение
- Вероятный динамический рост цен
«Бесполезные» сюжеты:
- Сотни тысяч участков земли без потенциала для строительства
- Падение стоимости до уровня сельскохозяйственных земель
Старые и новые правила в двух словах
| Характеристика | Старые правила (исследование) | Новые правила (Генеральный план) |
| Юридическая сила документа | Настоящий документ носит исключительно ознакомительный характер и не имеет обязательной юридической силы. | Акт местного законодательства, обязательный для исполнения офисами и владельцами. |
| Влияние на выдачу Условий Развития (WZ) | Прямого влияния нет; WZ мог не соответствовать исследованию. | Полная зависимость; WZ должна соответствовать общему плану. |
| Возможность развития в сельских/слаборазвитых районах | Относительно большой, основанный на принципе «добрососедства». | Существенно ограничено; возможно только в пределах «зоны пополнения ресурсов развития» (если она построена). |
Влияние на рынок сельскохозяйственных земель
Изменения в территориальном планировании также могут повлиять на цены на сельскохозяйственные земли. Запрет на перевод сельскохозяйственных земель в застройку может остановить рост цен в городских районах.
Что делать? Практические советы во времена хаоса.
Для тех, кто планирует приобрести недвижимость:
- Покупайте участки только с местным планом застройки или действующими условиями застройки.
- Тщательно проверьте содержание решения об условиях разработки.
- Обратите внимание на срок действия (решения, действительные до конца 2025 года, действительны бессрочно)
Для нынешних владельцев:
- Подайте заявку на разрешение на строительство как можно скорее
- В новой правовой реальности наличие решения будет единственным доказательством строительной ценности участка.
Резюме: Новая реальность на рынке земли после 2026 года и изменения правил
Предстоящие изменения в системе территориального планирования фундаментально меняют правила земельного рынка. Генеральный план города заменит существующее обоснование, создавая новую реальность, в которой стоимость земли будет определяться исключительно жесткими положениями градостроительной документации.
Это ваш последний шанс осознанно позаботиться о своей собственности и не стать жертвой тихой революции в пространственном планировании. Готовы ли вы к этой новой реальности и уже обеспечили себе стоимость своей земли до 30 июня 2026 года?
