本地计划、ZPI 和其他值得了解的条款

关键信息——您需要了解哪些有关空间规划的变化？

这会对您的财产产生什么影响？

新法规何时生效？空间规划改革于2023年9月24日启动，当时通过了《空间规划与发展法及其他若干法案修正案》。空间规划体系的关键变更将于2026年7月1日生效，而有关发展决策发布的最重要变更将于2026年6月30日之后生效。

什么是综合投资规划 (IIP) 和市政总体规划？综合投资规划 (IIP) 和市政总体规划是发展与技术部推出的全新规划工具。IIP 是一种特殊的地方空间发展规划，应投资者的要求制定，并由投资者与市政当局事先协商并签署城市规划协议。该文件专为特定投资项目而制定，并经市政委员会批准，旨在改善地方政府与投资者之间的合作，并促进新项目的实施。总体规划取代了现有的市政空间发展研究，具有地方法律的地位。根据该法案，市政当局必须在 2026 年 6 月之前批准其规划。

获得开发许可的规则将如何变化？自2026年起，根据空间规划和开发制度，开发许可决定将仅针对市政总体规划中指定的开发补充区颁发。法律对指定开发补充区的标准非常严格——要求在100米范围内至少有五栋建筑。如果没有地方开发规划或总体规划中指定的开发补充区，获得住宅开发许可证几乎是不可能的。

新法引入了哪些内容？新法规对土地开发原则进行了修改，包括：

市政城市规划标准规定了生物活性表面面积的最低比例
规划区域取代现行制度
发展和技术部长关于制定新开发和土地开发要求的条例
要求在提交规划草案之前进行公众咨询（专家小组或研讨会、户外会议或考察）
公共目的投资或开发条件选址的新规则
空间规划元数据系统

实施日期

事件	数据
法案修正案	2023年7月7日
关键变化和总体规划的采用	截至 2026 年 6 月 30 日
根据旧规则提交股东大会申请的最后期限	2026年6月30日
新制度全面生效	2026年7月1日

引言：土地所有者的定时炸弹

拥有自己的家园的梦想深深植根于人类的思想中。它象征着稳定、自由和人生理想的实现。然而，2023年7月7日生效的《空间规划与发展法》修正案及其他相关法案，可能会粉碎数十万人的梦想。

波兰空间规划改革的势头迅猛，将从根本上重塑土地市场。2026年6月的最后期限即将到来，对许多土地所有者来说，这将是一个转折点——他们的房产的建筑潜力可能永远消失。

1. “wuzetka”（任务）时代终结？新规将大幅限制开发条件决定的发布。

空间规划体系的主要变化

最根本的变化涉及发布分区规划决定（ZD）的规则。目前对空间开发条件和方向的研究将被市政总体规划取代，市政总体规划将成为地方法律。这项修订意味着任何新的分区规划决定都必须严格遵守总体规划。

发展补充领域——新要求

在2025年以后的空间规划和发展体系中，只有在总体城市规划中被指定为“发展补充区”的区域，才有可能获得开发条件的决定。市政当局没有义务指定此类区域，且标准极其严格：

至少五栋建筑组成的建筑群
建筑物之间的距离不超过100米
建筑物边界周围 50 米宽的狭长区域

这实际上消除了在广大农村和郊区建设的可能性。

2. 买块地？你这是在玩立法彩票。

过渡期投资风险

在当前的过渡时期，购买一块没有地方发展规划的地块就像买彩票一样。没有人能保证某个城市未来的总体规划会包含哪些条款，也无法保证购买的土地是否会被指定用于开发。

市政当局在制定计划时面临的挑战

总体规划的审批过程复杂且耗时。市政当局只有不到两年的时间为整个区域制定一份规划文件。这种仓促的审批流程导致他们只能制定极简的规划，往往会忽略一些需要开发的区域。

3.“纸面”陷阱：过渡期决策发布问题

申请数量大幅增加

过渡性规定引发了“开发规划审批狂潮”。土地所有者在新规生效前纷纷提交申请。这种热潮导致市政办公室不堪重负，审批质量急剧下降。

决策中最常见的错误

已发布的决定中常见问题包括：

描述部分与图形附件不一致
关于生物活性表面指标的内部矛盾
理由中的复制粘贴错误

在尝试获得建筑许可证时，错误的决定可能会导致失败。

4. 优质地块与劣质地块：房地产市场的新划分

两极土地市场

空间规划改革将导致双极市场的形成：

优质地块：

纳入当地发展规划
对开发条件做出有效决策
供应量严重受限
可能出现的动态价格上涨

“毫无价值”的情节：

数十万块无建筑潜力的土地
价值降至农用地水平

新旧规则概述

特征	旧规则（研究）	新规则（总体规划）
文件的法律效力	本文件仅供参考，不具有法律约束力。	地方法律的一项法案，对办公室和业主具有约束力。
对发布发展条件（WZ）的影响	没有直接影响；WZ 可能与研究不一致。	完全依赖；WZ 必须与总体规划一致。
在农村/欠发达地区发展的可能性	比较大，基于“睦邻友好”的原则。	受到极大限制；仅在“开发补给区”内（如果建成）才有可能。