inwestycje – WŁOCHY

Włochy – nieruchomości w sercu europejskiego rynku premium

Apartamenty i wille we Włoszech – w śródziemnomorskich kurortach i regionach o najwyższej turystycznej rentowności

Turystyczna potęga Europy z realnym zwrotem z najmu

Włochy to jeden z trzech najchętniej odwiedzanych krajów świata – stabilny popyt turystyczny bezpośrednio przekłada się na wysokie obłożenie i przewidywalne przychody z wynajmu.

 Rynek z długoterminową aprecjacją wartości

Nieruchomości w kluczowych lokalizacjach – Toskania, Jezioro Como, Sardynia – utrzymują i systematycznie zwiększają wartość niezależnie od globalnych wahań rynkowych.

Przejrzyste prawo
i strefa euro

Unijne ramy prawne, notarialnie rejestrowane transakcje i rozliczenia w euro tworzą środowisko inwestycyjne, w którym gotówka pracuje bezpiecznie
i przewidywalnie.

ŚREDNIA ROCZNA STOPA
ZWROTU Z NAJMU
OBIEKTÓW UNESCO
WE WŁOSZECH
TURYSTÓW ODWIEDZAJĄCYCH WŁOCHY ROCZNIE
ŚREDNIA ROCZNA STOPA
ZWROTU Z NAJMU
OBIEKTÓW UNESCO
WE WŁOSZECH
TURYSTÓW ODWIEDZAJĄCYCH WŁOCHY ROCZNIE
Kolorowe domy na klifie Sardynia Włochy - średniowieczne miasteczko z zamkiem nad Morzem Śródziemnym, tarasowa zabudowa na skałach, typowa architektura sardyńska z widokiem na morze

Włochy jako kierunek inwestycyjny – fakty, które mówią same za siebie

Poznaj argumenty, które sprawiają, że włoski rynek nieruchomości przyciąga kapitał z całego świata

Jeśli dowiedzieć się jak wybrać swoją wymarzoną nieruchomość we Włoszech i na co warto zwracać uwagę, wejdź na naszego bloga!

SPRAWDŹ ARTYKUŁY NA BLOGU
Średniowieczne miasteczko Toskania kamienne uliczki - brukowana ulica z bluszczem na ścianach, borgo medievale z doniczkami kwiatów, autentyczna architektura włoska z trawertynu

Rynek, który nie traci
na wartości

Włochy od dekad należą do najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie. Ograniczona podaż nowych inwestycji w historycznych lokalizacjach i trwały popyt zagraniczny tworzą warunki, w których wartość nieruchomości premium systematycznie rośnie.

Florencja panorama zachód słońca - Duomo z kopułą Brunelleschiego i wieża Palazzo Vecchio o zmierzchu, golden hour nad Toskanią z rzeką Arno, widok na centro storico Firenze

71 milionów turystów rocznie – STAŁY popyt na wynajem

Włochy to piąty najczęściej odwiedzany kraj świata z rekordową liczbą 71 mln turystów w 2024 roku. Rzym, Florencja, Wenecja, Sardynia – właściciele nieruchomości w kluczowych destynacjach mogą liczyć na wysokie obłożenie przez zdecydowaną większość roku.

Sardynia krystalicznie czysta woda z jachtem - żaglówka w turkusowej zatoce Costa Smeralda, skaliste wybrzeże z granitowymi klifami, luksusowe żeglarstwo na Morzu Śródziemnym

Atrakcyjny system podatkowy
dla inwestorów

Włochy oferują inwestorom możliwość rozliczenia dochodów z najmu w ramach uproszczonego podatku ryczałtowego cedolare secca. Dodatkowo włoski system przewiduje ulgi podatkowe na remonty i modernizację nieruchomości, co może istotnie wpłynąć na całościowy rachunek inwestycji.

Dzikie wybrzeże Sardynia turkusowa woda - czerwone skały z falami Morza Śródziemnego, nietknięta natura sardyńskiego wybrzeża z zielonymi wzgórzami, naturalne formacje skalne nad morzem

Strefa euro i pełna ochrona własności w ramach UE

Jako członek Unii Europejskiej, Włochy oferują inwestorom pełne bezpieczeństwo prawne, przejrzysty system ksiąg wieczystych i bezpieczną walutę. Zakup nieruchomości przebiega według uregulowanych procedur notarialnych, zrozumiałych i bezpiecznych dla zagranicznych kupujących.

Cinque Terre kolorowe domy o zmierzchu - włoskie miasteczko z wieżą zegarową na piazza, kawiarnie i restauracje na głównym placu, fioletowe niebo nad Ligurią o zachodzie słońca

Różnorodność rynku – od apartamentów po wille

Włoski rynek nieruchomości oferuje wyjątkową rozpiętość możliwości: apartamenty inwestycyjne w Mediolanie i Rzymie, historyczne palazzo w Toskanii, wille na Sardynii i Sycylii czy nieruchomości przy jeziorach Como i Garda. Każdy profil inwestora znajdzie tu dopasowaną strategię.

Skaliste wybrzeże Sardynia fale rozbijające się o skały - dzikie brzegi Morza Śródziemnego z ciemnym bazaltem, śródziemnomorska makchia na klifach, nieskażona natura włoskiego wybrzeża

Rosnący popyt ze strony nabywców zagranicznycH

Włochy przyciągają coraz więcej zamożnych inwestorów spoza Europy poszukujących nieruchomości premium jako długoterminowej lokaty kapitału. Rosnący popyt przy ograniczonej podaży w topowych lokalizacjach działa bezpośrednio na korzyść właścicieli.

Rynek, który nie traci
na wartości

Średniowieczne miasteczko Toskania kamienne uliczki - brukowana ulica z bluszczem na ścianach, borgo medievale z doniczkami kwiatów, autentyczna architektura włoska z trawertynu

Włochy od dekad należą do najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie. Ograniczona podaż nowych inwestycji w historycznych lokalizacjach i trwały popyt zagraniczny tworzą warunki, w których wartość nieruchomości premium systematycznie rośnie.

71 milionów turystów rocznie – STAŁY popyt na wynajem

Florencja panorama zachód słońca - Duomo z kopułą Brunelleschiego i wieża Palazzo Vecchio o zmierzchu, golden hour nad Toskanią z rzeką Arno, widok na centro storico Firenze

Włochy to piąty najczęściej odwiedzany kraj świata z rekordową liczbą 71 mln turystów w 2024 roku. Rzym, Florencja, Wenecja, Sardynia – właściciele nieruchomości w kluczowych destynacjach mogą liczyć na wysokie obłożenie przez zdecydowaną większość roku.

Atrakcyjny system podatkowy
dla inwestorów

Sardynia krystalicznie czysta woda z jachtem - żaglówka w turkusowej zatoce Costa Smeralda, skaliste wybrzeże z granitowymi klifami, luksusowe żeglarstwo na Morzu Śródziemnym

Włochy oferują inwestorom możliwość rozliczenia dochodów z najmu w ramach uproszczonego podatku ryczałtowego cedolare secca. Dodatkowo włoski system przewiduje ulgi podatkowe na remonty i modernizację nieruchomości, co może istotnie wpłynąć na całościowy rachunek inwestycji.

Strefa euro i pełna ochrona własności w ramach UE

Dzikie wybrzeże Sardynia turkusowa woda - czerwone skały z falami Morza Śródziemnego, nietknięta natura sardyńskiego wybrzeża z zielonymi wzgórzami, naturalne formacje skalne nad morzem

Jako członek Unii Europejskiej, Włochy oferują inwestorom pełne bezpieczeństwo prawne, przejrzysty system ksiąg wieczystych i bezpieczną walutę. Zakup nieruchomości przebiega według uregulowanych procedur notarialnych, zrozumiałych i bezpiecznych dla zagranicznych kupujących.

Różnorodność rynku – od apartamentów po wille

Cinque Terre kolorowe domy o zmierzchu - włoskie miasteczko z wieżą zegarową na piazza, kawiarnie i restauracje na głównym placu, fioletowe niebo nad Ligurią o zachodzie słońca

Włoski rynek nieruchomości oferuje wyjątkową rozpiętość możliwości: apartamenty inwestycyjne w Mediolanie i Rzymie, historyczne palazzo w Toskanii, wille na Sardynii i Sycylii czy nieruchomości przy jeziorach Como i Garda. Każdy profil inwestora znajdzie tu dopasowaną strategię.

Rosnący popyt ze strony nabywców zagranicznycH

Skaliste wybrzeże Sardynia fale rozbijające się o skały - dzikie brzegi Morza Śródziemnego z ciemnym bazaltem, śródziemnomorska makchia na klifach, nieskażona natura włoskiego wybrzeża

Włochy przyciągają coraz więcej zamożnych inwestorów spoza Europy poszukujących nieruchomości premium jako długoterminowej lokaty kapitału. Rosnący popyt przy ograniczonej podaży w topowych lokalizacjach działa bezpośrednio na korzyść właścicieli.

inwestycje – Włochy

Nasze oferty

W naszym portfolio znajdziesz wyjątkowe wille w najpiękniejszych regionach Włoch, apartamenty z rynku pierwotnego w nowoczesnych inwestycjach deweloperskich oraz mieszkania w najbardziej pożądanych lokalizacjach – od miast po nadmorskie kurorty i okolice słynnych jezior. Skontaktuj się z nami, aby poznać aktualne oferty dobrane do Twojego profilu inwestycyjnego.
Wnętrze willi, region Appenino kamienne sklepienia - tradycyjna architektura z ceglanymi łukami i drewnianymi belkami, rustykalny styl włoski z kamiennymi ścianami, luksusowa sala jadalna w historycznej villa
Skontaktuj się z nami, lub umów konsultację, aby porozmawiać o dostępnych nieruchomościach pasujących do Twoich celów i potrzeb.
Skontaktuj się z nami
Umów spotkanie online

Zapisz się do naszego newslettera i otrzymuj informacje o nowych możliwościach inwestycyjnych na rynkach zagranicznych!

Willa z basenem Sardynia z drona - luksusowa nieruchomość z arkadami i panelami solarnymi w gaju oliwnym, śródziemnomorska villa w krajobrazie wzgórz Sardynii, ekskluzywna rezydencja z ogrodem
Dom Budoni Sardynia jacuzzi na tarasie - wyremontowana, stylowa nieruchomość na sprzedaż z panoramą wzgórz, minimalistyczny design z okrągłym basenem spa, luksusowa villa, dom z widokiem na krajobraz i morze
inwestycje – WŁOCHY

Nasze oferty

W naszym portfolio znajdziesz wyjątkowe wille w najpiękniejszych regionach Włoch, apartamenty z rynku pierwotnego w nowoczesnych inwestycjach deweloperskich oraz mieszkania w najbardziej pożądanych lokalizacjach – od miast po nadmorskie kurorty i okolice słynnych jezior. Skontaktuj się z nami, aby poznać aktualne oferty dobrane do Twojego profilu inwestycyjnego.
Nieruchomości w Gruzji - mieszkania do zakupu Gruzja w apartamentowcu z basenem
Skontaktuj się z nami, lub umów konsultację, aby porozmawiać o dostępnych nieruchomościach pasujących do Twoich celów i potrzeb.
Skontaktuj się z namiUmów spotkanie online
Gabinet, prywatne biuro w mieszkaniu deweloperskim Gruzja | apartament od dewelopera w Tbilisi

Zapisz się do naszego newslettera i otrzymuj informacje o nowych możliwościach inwestycyjnych na rynkach zagranicznych!

Mieszkanie od dewelopera Gruzja - sypialnia w nowym mieszkaniu | Apartamentowiec Tbilisi

podstawowe informacje o Włoszech

I Wprowadzenie do regionu i podstawowe informacje

Włochy to jeden z niewielu rynków w Europie, gdzie nieruchomości w topowych lokalizacjach przez dekady utrzymywały wartość mimo globalnych kryzysów. Dodając do tego korzystny system podatkowy dla inwestorów zagranicznych, szeroką dostępność kredytowania przez włoskie banki oraz rozwinięty rynek zarządzania najmem, otrzymujemy rynek, który oferuje nie tylko prestiż, ale realne, policzalne warunki do budowania długoterminowego majątku.

Rynek włoski jest wyjątkowo zróżnicowany. Mediolan i Rzym to stabilne rynki z silnym popytem długoterminowym ze strony studentów, ekspatów i firm. Toskania, Jezioro Como i Sardynia przyciągają zamożnych nabywców zagranicznych i generują wysokie zwroty z wynajmu krótkoterminowego. Sycylia i południe Włoch oferują niższe ceny zakupu przy rosnącej turystyce – większy potencjał wzrostu wartości przy wyższym ryzyku. Optymalny wybór zależy od strategii inwestycyjnej i horyzontu czasowego.

Tak, szczególnie w segmencie premium i w kluczowych lokalizacjach turystycznych. Pomimo że ogólnokrajowe ceny nieruchomości przez lata rosły wolniej niż w innych krajach UE, właśnie to sprawiło, że Włochy uniknęły przegrzania rynku. Od 2024 roku obserwuje się wyraźne ożywienie — ceny nowych inwestycji wzrosły o blisko 9,4%, a popyt ze strony zagranicznych nabywców systematycznie rośnie.

Tak, bez żadnych ograniczeń. Jako obywatel UE Polak ma pełne prawo do zakupu nieruchomości we Włoszech – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – na takich samych zasadach jak obywatel Włoch. Transakcja odbywa się w formie aktu notarialnego i jest rejestrowana w publicznym rejestrze nieruchomości, co zapewnia pełną ochronę tytułu własności.

II Logistyka i praktyczne aspekty podróży

Włochy są jednym z najlepiej skomunikowanych krajów Europy z Polską. Bezpośrednie połączenia lotnicze obsługują trasy z Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Katowic do Rzymu, Mediolanu, Wenecji, Bolonii i Palermo. Czas lotu wynosi od 2 do 2,5 godziny, co czyni Włochy jednym z bliższych logistycznie rynków zagranicznych dostępnych w ofercie Velora Estate. Część osób wybiera również podróż samochodem – to dodatkowe ułatwienie komunikacyjne.

To zależy od celu wizyty. W dużych miastach, Rzymie, Mediolanie czy Florencji, sprawniejsza jest komunikacja miejska lub taksówki. Samochód staje się niezbędny przy przeglądaniu nieruchomości poza centrum, w Toskanii, nad jeziorami czy na wybrzeżu. Włochy mają dobrze rozwiniętą sieć autostrad, a wynajęcie auta bezpośrednio na lotnisku lub z wyprzedzeniem online nie stanowi żadnego problemu dla posiadaczy europejskiego prawa jazdy.

Włochy należą do strefy euro, więc wszystkie transakcje – zarówno codzienne zakupy, jak i płatności związane z zakupem nieruchomości – realizowane są w euro. Dla polskiego inwestora oznacza to pełną przejrzystość kosztów bez dodatkowych przeliczników walutowych i ryzyka kursowego na żadnym etapie inwestycji.

III Formalne aspekty zakupu nieruchomości

Proces składa się z czterech głównych etapów. Pierwszy to pisemna oferta zakupu (Proposta d’acquisto) – po jej akceptacji przez sprzedającego obie strony są nią prawnie związane. Następnie podpisywana jest umowa przedwstępna (Compromesso), która określa cenę, warunki transakcji i harmonogram płatności – kupujący wpłaca wówczas zaliczkę w wysokości 10-20% ceny. Jeśli kupujący wycofa się na tym etapie, traci zaliczkę; jeśli sprzedający – zwraca jej dwukrotność. Kolejnym krokiem jest zaangażowanie notariusza (Notaio) – niezależnego organu prawnego działającego w imieniu obu stron, którego kupujący ma prawo wybrać samodzielnie. Całość finalizuje akt notarialny (Rogito) – po jego podpisaniu i uregulowaniu płatności kupujący otrzymuje klucze.

Wymagania są minimalne. Niezbędne są ważny dokument tożsamości oraz włoski numer podatkowy – codice fiscale – który można uzyskać w konsulacie włoskim w Polsce lub bezpośrednio we włoskim urzędzie skarbowym. W przypadku finansowania kredytem wymagane jest dodatkowo otwarcie włoskiego rachunku bankowego. Jako obywatel UE, Polak nie potrzebuje żadnych dodatkowych zezwoleń na zakup nieruchomości we Włoszech.

Wysokość podatków zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość jako rezydencję główną czy drugi dom, oraz czy sprzedającym jest osoba prywatna czy deweloper. Przy zakupie drugiego domu od osoby prywatnej podatek rejestracyjny wynosi 9% wartości katastralnej. Przy zakupie od dewelopera obowiązuje VAT w wysokości 10% (lub 22% dla nieruchomości luksusowych). Do tego dochodzą koszty notarialne oraz standardowa prowizja agencyjna wynosząca we Włoszech 3–4%, płacona przez obie strony transakcji. Łączne koszty dodatkowe ponad cenę zakupu warto szacować na poziomie 10–15% wartości nieruchomości.

Tak w obu przypadkach. Zakup zdalny jest możliwy poprzez ustanowienie pełnomocnika – wystarczy notarialnie poświadczone pełnomocnictwo, by cały proces przeprowadzić bez osobistego stawiennictwa we Włoszech. Finansowanie bankowe jest dostępne dla obcokrajowców – włoskie banki oferują kredyty hipoteczne do 70% wartości nieruchomości, pod warunkiem że łączne zobowiązania kredytowe kupującego nie przekraczają około 35% brutto jego dochodów. Umowa kredytowa wymaga osobnej rejestracji notarialnej (atto di mutuo).

IV Finansowe aspekty inwestycji

Średnia brutto stopa zwrotu z najmu we Włoszech wynosi około 7–7,5% rocznie, jednak wyniki mocno zależą od lokalizacji i modelu najmu. Najem krótkoterminowy w destynacjach turystycznych, takich jak Rzym, Florencja, Wenecja, wybrzeże Sycylii, Sardynia, pozwala osiągać zwroty przekraczające 7% brutto, przy czym wymaga aktywnego zarządzania i wiąże się z pewną sezonowością. Najem długoterminowy w miastach akademickich – Bologna, Padwa, Mediolan – generuje niższe stopy, ale zapewnia stabilny, przewidywalny przychód przez cały rok. Wybór strategii powinien wynikać z profilu inwestora i jego gotowości do zaangażowania operacyjnego.

Głównym podatkiem od posiadania nieruchomości jest IMU — podatek municypalny naliczany od wartości katastralnej, obowiązujący właścicieli drugich domów i nieruchomości inwestycyjnych, w tym nierezydentów. Stawkę ustala każda gmina indywidualnie – wynosi zwykle od 0,4% do 1,06% wartości katastralnej rocznie. Do kosztów stałych dochodzą opłaty za media, ubezpieczenie nieruchomości oraz – w przypadku zarządzania przez firmę zewnętrzną – prowizja za obsługę najmu, zazwyczaj na poziomie 20–25% przychodów z najmu krótkoterminowego.

Tak, włoski rynek nieruchomości w kluczowych lokalizacjach notuje systematyczny wzrost wartości, a popyt ze strony zagranicznych nabywców pozostaje silny. Zysk ze sprzedaży nieruchomości osiągnięty w ciągu pierwszych pięciu lat od zakupu podlega podatkowi od zysków kapitałowych w wysokości 26%. Po upływie pięciu lat od nabycia, sprzedaż jest zwolniona z tego podatku, co czyni Włochy atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów z horyzontem średnio- i długoterminowym.

V Profesjonalne wsparcie i usługi dodatkowe

Zaangażowanie prawnika nie jest we Włoszech formalnie obowiązkowe – obowiązkowy jest jedynie notariusz. W praktyce jednak dla zagranicznego inwestora obecność niezależnego prawnika jest zdecydowanie wskazana. Notariusz działa jako neutralny organ publiczny i nie reprezentuje interesów żadnej ze stron – jego rola kończy się na uwierzytelnieniu aktu i rozliczeniu podatków. Prawnik natomiast pracuje wyłącznie dla kupującego: weryfikuje stan prawny nieruchomości, sprawdza zgodność z przepisami budowlanymi i planistycznymi, analizuje umowy i chroni interesy klienta na każdym etapie transakcji. To obszar, w którym oszczędność na honorarium może okazać się kosztowna.

Większość właścicieli nieruchomości we Włoszech korzysta z usług lokalnych firm zarządzających, które przejmują całą obsługę operacyjną – marketing i rezerwacje, kontakt z gośćmi lub najemcami, sprzątanie, drobne naprawy oraz rozliczenia. Dzięki temu inwestor może w pełni korzystać z dochodów bez konieczności osobistego zaangażowania w bieżące zarządzanie. Velora Estate współpracuje z zaufanymi partnerami lokalnymi we Włoszech – pomagamy dobrać firmę zarządzającą dopasowaną do konkretnej lokalizacji i modelu najmu.

Nasza współpraca nie kończy się w momencie podpisania aktu notarialnego. Pomagamy w organizacji zarządzania nieruchomością przez zaufanych lokalnych partnerów, kierujemy do specjalistów w kwestiach podatkowych i administracyjnych oraz pozostajemy do dyspozycji na kolejnych etapach inwestycji – czy to przy wynajmie, ewentualnej sprzedaży, czy rozbudowie portfela o kolejne rynki. Jeden partner przez całe życie inwestycji – to fundament modelu, w którym działamy.

Nasze lokalizacje

  • Brukowana uliczka na Sardynii, Włochy z okiennicami - kamienna nawierzchnia z mozaiką w centrum, kremowe fasady z zielonymi persianami, typowa architektura śródziemnomorska z doniczkami kwiatów
    SARDINIA
  • Diamante Kalabria balkony - typowa architektura południowych Włoch o złotej godzinie, kolorowe budynki z tarasami i żaluzjami, miasto murali na wybrzeżu Tyrreńskim
    CALABRIA
  • Katedra Salerno dziedziniec z arkadami - romańska dzwonnica Duomo di Salerno w Kampanii, średniowieczne klasztory z kamiennymi łukami, architektura normandzka południowych Włoch
    CAMPANIA
  • Pomarańczowe fasady z balkonami Włochy - tradycyjna architektura z okiennicami i arkadami, kolorowe budynki północne Włochy z dekoracyjnymi balustradami, śródziemnomorski styl architektoniczny
    EMILIA-ROMAGNA