inwestycje – HISZPANIA

Hiszpania – nieruchomości na najbardziej pożądanym rynku Europy

Apartamenty, wille i nieruchomości premium w Hiszpanii – w destynacjach o najwyższym popycie inwestycyjnym, rekordowej turystyce i trwałym wzroście wartości

Lider europejskiego rynku nieruchomości premium

Hiszpania przyciąga więcej zagranicznych nabywców nieruchomości niż jakikolwiek inny kraj Europy. Najbardziej znane rejony to rynki z głębokim, zdywersyfikowanym popytem i ugruntowaną pozycją wśród inwestorów z całego świata.

WYSOKI POPYT TURYSTYCZNY — rekord, który napędza wynajem

Hiszpania jest najczęściej odwiedzanym krajem Europy. Stały napływ turystów przez dwanaście miesięcy w roku tworzy wyjątkowo stabilne warunki dla najmu krótkoterminowego w kluczowych lokalizacjach nadmorskich i miejskich.

Strefa euro, prawo UE i rosnące ceny nieruchomośc

Jako członek Unii Europejskiej Hiszpania oferuje pełne bezpieczeństwo prawne transakcji i przejrzysty rejestr nieruchomości. Ceny nieruchomości rosną nieprzerwanie od 2014 roku, z wyraźnym przyspieszeniem w ostatnich latach.

ŚREDNIA ROCZNA STOPA
ZWROTU Z NAJMU

WZROST CEN NIERUCHOMOŚCI
ROK DO ROKU

TURYSTÓW ODWIEDZAJĄCYCH
HISZPANIĘ ROCZNIE

ŚREDNIA ROCZNA STOPA
ZWROTU Z NAJMU

WZROST CEN NIERUCHOMOŚCI
ROK DO ROKU

TURYSTÓW ODWIEDZAJĄCYCH
HISZPANIĘ ROCZNIE

Hiszpania nieruchomości z drona Costa del Sol - białe apartamenty z pomarańczowymi dachami w kompleksie mieszkaniowym, nowoczesne osiedle z basenem w górach Andaluzji, inwestycje mieszkaniowe Hiszpania

Nieruchomości Hiszpania – Co stoi za siłą hiszpańskiego rynku nieruchomości?

Największy rynek nieruchomości dla zagranicznych inwestorów w Europie – sprawdź, co sprawia, że kapitał płynie tu od dekad

Poznaj aktualne trendy i analizy hiszpańskiego rynku nieruchomości na naszym blogu!

SPRAWDŹ ARTYKUŁY NA BLOGU

Hiszpania wybrzeże krystaliczna woda Costa Brava - wille na klifach z widokiem na morze, turkusowe wody Morza Śródziemnego, luksusowe nieruchomości nad zatoką z palmami i sosnami

Trwały wzrost wartości – rynek, który od dekady bije rekordy

Ceny nieruchomości w Hiszpanii rosną od ponad dekady. W 2024 roku Housing Price Index odnotował wzrost o 11,3% rok do roku – najszybszy od czasów boomu sprzed kryzysu finansowego. Przy chronicznym niedoborze nowej podaży i rosnącej liczbie ludności presja cenowa utrzymuje się bez oznak wyhamowania.

Madryt Parque del Retiro pomnik Alfonso XII - kolumnada koryncka z rzeźbami i centralną kolumną, klasyczna architektura hiszpańska w parku, monumentalny komplekс przy Estanque del Retiro

Rekordowy popyt zagraniczny — ROSNĄCE zainteresowanie

W 2024 roku zagraniczni nabywcy kupili w Hiszpanii blisko 93 000 nieruchomości – rekord wszech czasów. Wśród kupujących są też Polacy – liczba transakcji dokonanych przez polskich nabywców wzrosła o 70% w ciągu zaledwie dwóch lat, plasując Polskę w pierwszej dziesiątce krajów pod względem aktywności na hiszpańskim rynku.

Hiszpania marina z jachtami Costa del Sol - luksusowa przystań z białymi budynkami i górami, ekskluzywny port jachtowy w Marbella lub Puerto Banús, nieruchomości premium nad morzem

Klimat całoroczny i infrastruktura WYSOKIEJ klasy

Costa del Sol, Wyspy Kanaryjskie – to rynki, gdzie sezon turystyczny trwa dwanaście miesięcy w roku. Hiszpania dysponuje jedną z najnowocześniejszych sieci komunikacyjnych w Europie, wysokim standardem opieki zdrowotnej i rozbudowaną infrastrukturą dla ekspatów, co bezpośrednio wpływa na wartość nieruchomości.

Alicante z lotu ptaka Costa Blanca - panorama miasta z portem i mariną nad Morzem Śródziemnym, centrum miasta z nowoczesnymi budynkami i starówką, stolica Costa Blanca widok z drona

Silna gospodarka z najwyższym wzrostem PKB w strefie euro

Hiszpańska gospodarka rozwijała się w 2024 roku w tempie 3,2% PKB – znacznie powyżej średniej strefy euro. Rosnące zatrudnienie, napływ imigrantów zarobkowych i ekspansja sektora usług tworzą trwały popyt na wynajem ze strony mieszkańców, nie tylko turystów. Przekłada się to na atrakcyjność nieruchomości.

Widok z lotu ptaka na idylliczną plażę w Hiszpanii: turkusowe Morze Śródziemne, złoty piasek, kolorowe parasole plażowe, palmy i wysokie skały z górami w tle, zatłoczona letnia plaża na Costa del Sol.

Rynek luksusowy z dwucyfrową dynamiką wzrostu

Segment premium w Marbelli i Esteponie w 2024 roku wzrost o 20% przy transakcjach przekraczających 3,2 miliarda euro. Zagraniczni nabywcy nieruchomości premium płacili średnio o 11,4% więcej niż rok wcześniej. To rynek, na którym wartość aktywów rośnie szybciej niż gdziekolwiek indziej w Europie.

Málaga z drona plaza de toros - apartamenty nad morzem z areną walk byków, nowoczesne budynki mieszkalne Costa del Sol, panorama miasta z Morzem Śródziemnym w tle, nieruchomości Andaluzja

Wyjątkowa rozpiętość możliwości inwestycyjnych

Hiszpania oferuje jeden z najbardziej zróżnicowanych rynków nieruchomości w Europie. Costa del Sol i Baleary – destynacje premium z wysokim potencjałem wynajmu, Valencia i Alicante – atrakcyjne punkty wejścia dla inwestorów szukających wzrostu wartości przy niższym progu kapitałowym.

Trwały wzrost wartości – rynek, który od dekady bije rekordy

Rekordowy popyt zagraniczny — ROSNĄCE zainteresowanie

Klimat całoroczny i infrastruktura WYSOKIEJ klasy

Silna gospodarka z najwyższym wzrostem PKB w strefie euro

Rynek luksusowy z dwucyfrową dynamiką wzrostu

Segment premium w Marbelli i Esteponie odnotował w 2024 roku wzrost o 20% przy transakcjach przekraczających 3,2 miliarda euro. Zagraniczni nabywcy nieruchomości premium płacili średnio o 11,4% więcej niż rok wcześniej. To rynek, na którym wartość aktywów rośnie szybciej niż gdziekolwiek indziej w Europie.

Wyjątkowa rozpiętość możliwości inwestycyjnych

inwestycje – HISZPANIA

Nasze oferty

W naszym portfolio znajdziesz ekskluzywne wille w najbardziej pożądanych lokalizacjach Półwyspu Iberyjskiego, apartamenty z rynku pierwotnego w nowoczesnych inwestycjach deweloperskich oraz mieszkania w kluczowych destynacjach – od Costa del Sol po Costa Blanca. Skontaktuj się z nami, aby poznać aktualne oferty dopasowane do Twojego profilu inwestycyjnego.

Hiszpania nowoczesna willa z basenem - minimalistyczna architektura z wielkimi przeszkleniami i tarasem, luksusowa villa contemporary z ogrodem, ekskluzywna nieruchomość Costa del Sol z czystymi liniami

Skontaktuj się z nami, lub umów konsultację, aby porozmawiać o dostępnych nieruchomościach odpowiadających Twoim potrzebom i wymaganiom.

Skontaktuj się z nami

Umów spotkanie online

Zapisz się do naszego newslettera i otrzymuj informacje o nowych możliwościach inwestycyjnych na rynkach zagranicznych!

Apartament Hiszpania z widokiem na morze na sprzedaż - nowoczesne wnętrze z panoramicznymi oknami na Morze Śródziemne, luksusowy salon z designerskimi meblami, ekskluzywne mieszkanie z tarasem

Apartament Hiszpania taras z widokiem na morze - nowoczesny balkon z panoramą wybrzeża i szklaną balustradą, luksusowa przestrzeń outdoor z meblami teakowymi, ekskluzywny apartament Costa del Sol z widokiem na zatokę

inwestycje – HISZPANIA

Nasze oferty

Skontaktuj się z nami, lub umów konsultację, aby porozmawiać o dostępnych nieruchomościach odpowiadających Twoim potrzebom i wymaganiom.

Skontaktuj się z nami Umów spotkanie online

Zapisz się do naszego newslettera i otrzymuj informacje o nowych możliwościach inwestycyjnych na rynkach zagranicznych!

podstawowe informacje o HISZPANII

I Wprowadzenie do regionu i podstawowe informacje

Hiszpania łączy w sobie czynniki, które rzadko występują razem na jednym rynku: wzrost cen nieruchomości od 2014 roku, rekordową turystykę napędzającą popyt na wynajem, silną gospodarkę rosnącą w tempie 3,2% PKB rocznie oraz pełne bezpieczeństwo prawne w ramach UE. Do tego dochodzi różnorodność rynku – od miast z głębokim popytem długoterminowym, przez nadmorskie kurorty premium, po lokalizacje o wysokim potencjale wzrostu wartości. Wynik: blisko 93 000 transakcji dokonanych przez zagranicznych nabywców w 2024 roku — rekord w historii hiszpańskiego rynku nieruchomości.

Rynek hiszpański najłatwiej czytać przez pryzmat dwóch głównych kierunków. Costa del Sol to flagowa destynacja premium – Marbella, Estepona, Málaga – z całoroczną turystyką, silnym popytem luksusowym i jednymi z najwyższych cen transakcyjnych w kraju. To rynek dla inwestorów szukających prestiżu, wysokich zwrotów z najmu krótkoterminowego i długoterminowej aprecjacji w topowym segmencie. Costa Blanca – Alicante, Benidorm, Torrevieja – to rynek o niższym progu wejścia, dynamicznym wzroście cen i bardzo silnej bazie nabywców z całej Europy, w tym coraz aktywniej z Polski. Poza wybrzeżem Madryt pozostaje najgłębszym i najbardziej płynnym rynkiem miejskim w kraju – z silnym popytem długoterminowym ze strony ekspatów i firm.

Tak. Jako członek Unii Europejskiej Hiszpania oferuje pełną ochronę prawną własności, przejrzysty rejestr nieruchomości i rozliczenia w euro. Polak jako obywatel UE kupuje nieruchomość na takich samych zasadach jak obywatel hiszpański — bez ograniczeń, bez dodatkowych zezwoleń. Warto wiedzieć, że Polska należy do najszybciej rosnących grup nabywców na tym rynku — liczba transakcji zawieranych przez Polaków wzrosła o 70% w ciągu ostatnich dwóch lat.

Nie – Golden Visa był programem skierowanym do inwestorów spoza Unii Europejskiej, którzy chcieli uzyskać prawo pobytu poprzez inwestycję w nieruchomości. Dla polskiego inwestora, jako obywatela UE, program ten nigdy nie miał zastosowania. Prawo swobodnego zakupu, posiadania i wynajmu nieruchomości w Hiszpanii pozostaje dla Polaków niezmienione.

II Logistyka i praktyczne aspekty podróży

Połączenia lotnicze między Polską a Hiszpanią są jednymi z najlepiej rozwiniętych w Europie. Bezpośrednie loty obsługują trasy z Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Katowic i Gdańska do Madrytu, Barcelony, Málagi, Alicante, Palmy de Mallorca i Walencji. Czas lotu wynosi od 3 do 4 godzin w zależności od destynacji. Rejsy obsługują zarówno przewoźnicy niskokosztowi – Ryanair i Wizz Air – jak i LOT. Dzięki szerokiej ofercie i konkurencji cenowej Hiszpania pozostaje jednym z najtańszych i najłatwiej dostępnych kierunków zagranicznych dla polskiego inwestora.

Zdecydowanie tak – szczególnie przy przeglądaniu nieruchomości poza centrum miast. W obrębie Madrytu czy Barcelony lepiej sprawdza się komunikacja miejska lub taksówki, ale na Costa del Sol, Costa Blance czy Wyspach Kanaryjskich samochód jest praktycznie niezbędny. Drogi są dobrze utrzymane, oznakowanie przejrzyste, a wypożyczalnie dostępne na każdym większym lotnisku. Polskie prawo jazdy w formacie europejskim jest honorowane bez żadnych dodatkowych formalności.

Walutą obowiązującą w Hiszpanii jest euro. Wszystkie transakcje związane z zakupem nieruchomości – zaliczki, opłaty notarialne, podatki, koszty utrzymania i przychody z najmu – realizowane są w tej samej walucie. Oznacza to rozliczenia jest w stabilnej walucie.

III Formalne aspekty zakupu nieruchomości

Proces składa się z kilku jasno określonych etapów. Pierwszym jest uzyskanie numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero) – obowiązkowego numeru identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców, bez którego nie można podpisać żadnego aktu notarialnego ani otworzyć rachunku bankowego. Kolejnym krokiem jest podpisanie standardowej umowy rezerwacyjnej i wpłata zaliczki – zazwyczaj w wysokości 10% ceny. Umowa zabezpiecza obie strony finansowo: jeśli kupujący wycofa się z transakcji, traci wpłaconą zaliczkę; jeśli sprzedający – zobowiązany jest zwrócić jej dwukrotność. Następuje weryfikacja prawna nieruchomości przez niezależnego prawnika, a całość finalizuje akt notarialny, po podpisaniu którego nieruchomość zostaje zarejestrowana w księdze wieczystej. Czas trwania całego procesu wynosi od kilku tygodni przy zakupie gotówkowym do kilku miesięcy przy finansowaniu kredytem.

Jako obywatel UE Polak kupuje nieruchomość w Hiszpanii bez żadnych ograniczeń i na takich samych zasadach jak obywatel hiszpański. Wymagane dokumenty to ważny paszport lub dowód osobisty oraz numer NIE – który można uzyskać w hiszpańskim konsulacie w Polsce lub bezpośrednio na komisariacie policji w Hiszpanii, przy czym obywatele UE otrzymują go zazwyczaj w tym samym dniu. Dodatkowo konieczne jest otwarcie hiszpańskiego rachunku bankowego do obsługi płatności związanych z zakupem, podatkami i kosztami utrzymania nieruchomości.

Koszty dodatkowe ponad cenę zakupu wynoszą zazwyczaj 10–15% jej wartości. Na rynku wtórnym obowiązuje podatek od przeniesienia własności (ITP) w wysokości 6–10% w zależności od regionu. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego od dewelopera naliczany jest VAT w wysokości 10% plus opłata skarbowa (AJD) wynosząca 1–1,5%. Do tego dochodzą koszty notarialne, wpis do rejestru nieruchomości oraz honorarium prawnika — łącznie około 1–2% wartości transakcji. Banki hiszpańskie nie finansują kosztów podatkowych, dlatego całość opłat dodatkowych kupujący musi pokryć ze środków własnych.

Tak – hiszpańskie banki udzielają kredytów hipotecznych nierezydentom, jednak na nieco innych warunkach niż rezydentom. Standardowy poziom finansowania dla obcokrajowców to 60-70% wartości nieruchomości, co oznacza konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 30-40% plus środków na pokrycie kosztów transakcyjnych. Wymagane dokumenty to dowód dochodów, wyciągi bankowe, historia kredytowa i numer NIE. Warto starać się o wstępną decyzję kredytową przed złożeniem oferty zakupu – znacznie upraszcza to i przyspiesza cały proces.

IV Finansowe aspekty inwestycji

Średnia brutto stopa zwrotu z najmu wynosi w Hiszpanii 6–7% rocznie, jednak wyniki różnią się znacząco w zależności od lokalizacji i modelu wynajmu. W destynacjach turystycznych – Costa del Sol, Baleary, Wyspy Kanaryjskie – najem krótkoterminowy może generować wyższe zwroty, ale wymaga aktywnego zarządzania i podlega lokalnym regulacjom licencyjnym. Najem długoterminowy w miastach z dużą populacją studencką i ekspacką – jak Madryt, Barcelona czy Valencia – oferuje niższe, ale stabilne i przewidywalne przychody przez cały rok. Kluczowy wpływ na rentowność ma nie tylko stopa zwrotu, ale też lokalne przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego – przed zakupem warto je zweryfikować dla konkretnej lokalizacji.

Jako obywatel UE i rezydent podatkowy Polski, wynajmując nieruchomość w Hiszpanii płacisz hiszpański podatek od dochodów nierezydentów (IRNR) według stawki 19% od dochodu netto – po potrąceniu kosztów uzyskania przychodu, takich jak odsetki od kredytu, opłaty za zarządzanie, ubezpieczenie czy koszty utrzymania. To istotna przewaga względem nabywców spoza UE, którzy opodatkowani są stawką 24% bez możliwości odliczenia kosztów. Jednocześnie jako polski rezydent podatkowy masz obowiązek zadeklarowania tych dochodów również w Polsce – polska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z Hiszpanią chroni jednak przed podwójnym obciążeniem. Szczegóły rozliczenia warto omówić z doradcą podatkowym znającym oba systemy.

Każdy właściciel nieruchomości w Hiszpanii – niezależnie od rezydencji – płaci roczny podatek lokalny (IBI), naliczany od wartości katastralnej przez gminę. Nierezydenci, którzy nie wynajmują nieruchomości, zobowiązani są dodatkowo do rocznej deklaracji tzw. przypisanego dochodu (renta imputada) w wysokości 1,1–2% wartości katastralnej, opodatkowanego stawką 19%. Do kosztów stałych należy też zaliczyć opłaty za zarządzanie nieruchomością, ubezpieczenie oraz ewentualne opłaty wspólnotowe (gastos de comunidad) przy nieruchomościach w kompleksach mieszkaniowych.

Zysk ze sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta będącego obywatelem UE opodatkowany jest stawką 19% od faktycznego zysku, czyli różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu powiększoną o udokumentowane koszty transakcyjne i nakłady. Kupujący zobowiązany jest potrącić 3% ceny sprzedaży i odprowadzić ją na poczet tego podatku bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego – sprzedający następnie składa rozliczenie i odbiera nadpłatę lub dopłaca różnicę. Przy sprzedaży należy też liczyć się z lokalnym podatkiem od wzrostu wartości gruntu (Plusvalía Municipal), który co do zasady obciąża sprzedającego.

V Profesjonalne wsparcie i usługi dodatkowe

Prawnik nie jest formalnie obowiązkowy – obowiązkowy jest notariusz. W praktyce jednak dla zagranicznego inwestora niezależna obsługa prawna jest zdecydowanie wskazana. Rola notariusza w Hiszpanii jest węższa niż w Polsce – uwierzytelnia akt i odprowadza podatki, ale nie weryfikuje stanu prawnego nieruchomości ani jej zgodności z przepisami budowlanymi i planistycznymi. To zadanie należy do prawnika, który działa wyłącznie w interesie kupującego. Szczególnie istotna jest weryfikacja Nota Simple – wyciągu z rejestru nieruchomości potwierdzającego tytuł własności i brak obciążeń – przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy i wpłatą zaliczki.

Większość zagranicznych właścicieli powierza obsługę lokalnym firmom zarządzającym, które zajmują się marketingiem, rezerwacjami, kontaktem z gośćmi lub najemcami, sprzątaniem i drobnymi naprawami. Koszt takiej obsługi wynosi zazwyczaj 20–25% przychodów z najmu krótkoterminowego. Przed zakupem warto sprawdzić, czy dana lokalizacja posiada aktywną licencję turystyczną lub czy jej uzyskanie jest możliwe – w niektórych regionach, jak Barcelona czy części Balearów, nowe licencje są ograniczone lub zawieszone. Velora Estate współpracuje z zaufanymi partnerami lokalnymi w Hiszpanii i pomaga dobrać model zarządzania dopasowany do konkretnej nieruchomości i lokalizacji.

Hiszpański rynek nieruchomości rządzi się swoją specyfiką – regionalnymi regulacjami najmu, lokalnymi licencjami turystycznymi, różnicami podatkowymi między wspólnotami autonomicznymi. Współpracujemy ze specjalistami na tym rynku, którzy pomagają przeprowadzić naszych klientów przez wszystkie zawiłości. Po zakupie pomagamy skonfigurować zarządzanie nieruchomością, pomagamy w kwestiach formalnych po stronie hiszpańskiej i polskiej, a gdy przyjdzie czas na kolejny krok – jesteśmy do dyspozycji.

Nasze lokalizacje

COSTA DEL SOL
COSTA BLANCA
COSTA CALIDA

Hiszpania – nieruchomości na najbardziej pożądanym rynku Europy

Lider europejskiego rynku nieruchomości premium

WYSOKI POPYT TURYSTYCZNY — rekord, który napędza wynajem

Strefa euro, prawo UE i rosnące ceny nieruchomośc

Nieruchomości Hiszpania – Co stoi za siłą hiszpańskiego rynku nieruchomości?

Największy rynek nieruchomości dla zagranicznych inwestorów w Europie – sprawdź, co sprawia, że kapitał płynie tu od dekad

Trwały wzrost wartości – rynek, który od dekady bije rekordy

Rekordowy popyt zagraniczny — ROSNĄCE zainteresowanie

Klimat całoroczny i infrastruktura WYSOKIEJ klasy

Silna gospodarka z najwyższym wzrostem PKB w strefie euro

Rynek luksusowy z dwucyfrową dynamiką wzrostu

Wyjątkowa rozpiętość możliwości inwestycyjnych

Trwały wzrost wartości – rynek, który od dekady bije rekordy

Rekordowy popyt zagraniczny — ROSNĄCE zainteresowanie

Klimat całoroczny i infrastruktura WYSOKIEJ klasy

Silna gospodarka z najwyższym wzrostem PKB w strefie euro

Rynek luksusowy z dwucyfrową dynamiką wzrostu

Wyjątkowa rozpiętość możliwości inwestycyjnych

Nasze oferty

Zapisz się do naszego newslettera i otrzymuj informacje o nowych możliwościach inwestycyjnych na rynkach zagranicznych!

Nasze oferty

Zapisz się do naszego newslettera i otrzymuj informacje o nowych możliwościach inwestycyjnych na rynkach zagranicznych!

podstawowe informacje o HISZPANII

I Wprowadzenie do regionu i podstawowe informacje

II Logistyka i praktyczne aspekty podróży

III Formalne aspekty zakupu nieruchomości

IV Finansowe aspekty inwestycji

V Profesjonalne wsparcie i usługi dodatkowe

Nasze lokalizacje

Add a new location

Edit Location

Thank you!