investissements – ESPAGNE

Espagne – l'immobilier sur le marché le plus recherché d'Europe

Appartements, villas et propriétés haut de gamme en Espagne – dans les destinations où la demande d'investissement est la plus élevée, un tourisme record et une croissance soutenue de la valeur

Leader du marché immobilier premium européen

L’Espagne attire plus d’acheteurs étrangers de biens immobiliers que tout autre pays d’Europe. Les domaines les plus importants sont les marchés avec une demande profonde et diversifiée et une position bien établie parmi les investisseurs du monde entier.

FORTE DEMANDE TOURISTIQUE — record qui stimule les locations

L'Espagne est le pays le plus visité d'Europe. Le flux constant de touristes pendant douze mois de l’année crée des conditions exceptionnellement stables pour les locations à court terme dans les principales zones côtières et urbaines.

La zone euro, le droit de l'UE et la hausse des prix de l'immobilier

En tant que membre de l’Union européenne, l’Espagne offre une sécurité juridique complète pour les transactions et un registre immobilier transparent. Les prix de l’immobilier augmentent continuellement depuis 2014, avec une accélération marquée ces dernières années.

TAUX ANNUEL MOYEN
RETOUR SUR LOCATION

LES PRIX DE L'IMMOBILIER AUGMENTENT
D'ANNÉE EN ANNÉE

TOURISTES EN VISITE
ESPAGNE CHAQUE ANNÉE

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Immobilier Espagne – Qu'est-ce qui se cache derrière la force du marché immobilier espagnol ?

Le plus grand marché immobilier d'Europe pour les investisseurs étrangers – découvrez ce qui stimule les capitaux ici depuis des décennies

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Croissance soutenue de la valeur – un marché qui bat des records depuis une décennie

Prix de l'immobilier en Espagne se développent depuis plus d'une décennie. En 2024, l’indice des prix de l’immobilier a enregistré une hausse de 11,3 % sur un an – la plus rapide depuis le boom d’avant la crise financière. Avec une pénurie chronique de nouveaux approvisionnements et une population croissante, les pressions sur les prix restent constantes.

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Demande étrangère record — intérêt CROISSANT

En 2024, des acheteurs étrangers ont acheté en Espagne près de 93 000 propriétés record de tous les temps. Parmi les acheteurs figurent également des Polonais – le nombre de transactions effectuées par les acheteurs polonais a augmenté de 70 % en seulement deux ans, plaçant la Pologne dans le top dix des pays en termes d'activité sur le marché espagnol.

Marina d'Espagne avec yachts Costa del Sol - marina de luxe avec bâtiments blancs et montagnes, marina exclusive à Marbella ou Puerto Banús, propriétés balnéaires haut de gamme

Climat toute l'année et infrastructures HAUT de gamme

Costa del Sol, îles Canaries – sont des marchés où la saison touristique dure douze mois de l'année. L’Espagne dispose de l’un des réseaux de communication les plus modernes d’Europe, d’un niveau élevé de soins de santé et d’infrastructures étendues pour les expatriés, ce qui affecte directement la valeur des propriétés.

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Économie forte avec la plus forte croissance du PIB dans la zone euro

L’économie espagnole a connu une croissance de 3,2 % du PIB – bien au-dessus de la moyenne de la zone euro en 2024. Emploi croissant, afflux de migrants économiques et l’expansion du secteur des services crée une demande durable de locations de la part des résidents, et pas seulement des touristes. Cela se traduit par l’attractivité de la propriété.

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Marché du luxe avec une dynamique de croissance à deux chiffres

Le segment Premium de Marbella et Estepona en 2024 a augmenté de 20% avec des transactions dépassant les 3,2 milliards d'euros. Les acheteurs étrangers de propriétés haut de gamme ont payé en moyenne 11,4 % de plus qu’un an plus tôt. C'est un marché où la valeur des actifs augmente plus rapidement que partout ailleurs en Europe.

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Gamme exceptionnelle d'opportunités d'investissement

L'Espagne offre l'un des plus de marchés immobiliers diversifiés en Europe. Costa del Sol et îles Baléares – destinations premium à fort potentiel locatif, Valence et Alicante – points d'entrée attractifs pour les investisseurs à la recherche d'une croissance de valeur à un seuil de capital inférieur.

Croissance soutenue de la valeur – un marché qui bat des records depuis une décennie

Demande étrangère record — intérêt CROISSANT

Climat toute l'année et infrastructures HAUT de gamme

Économie forte avec la plus forte croissance du PIB dans la zone euro

Marché du luxe avec une dynamique de croissance à deux chiffres

Le segment premium de Marbella et d'Estepona a connu une croissance de 20 % en 2024 avec des transactions dépassant 3,2 milliards d'euros. Les acheteurs étrangers de propriétés haut de gamme ont payé en moyenne 11,4 % de plus qu’un an plus tôt. C'est un marché où la valeur des actifs augmente plus rapidement que partout ailleurs en Europe.

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Nos offres

Notre portefeuille comprend des villas exclusives dans les endroits les plus recherchés de la péninsule ibérique, des appartements du marché principal des investissements de développement moderne et des appartements dans des destinations clés – de la Costa del Sol à la Costa Blanca. Contactez-nous pour des offres actuelles adaptées à votre profil d'investissement.

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informations de base sur l'ESPAGNE

I Introduction à la région et informations de base

L’Espagne combine des facteurs qui se produisent rarement ensemble sur un même marché : la hausse des prix de l’immobilier depuis 2014, un tourisme record qui stimule la demande de location, une économie forte qui croît de 3,2 % du PIB par an et une sécurité juridique totale au sein de l’UE. A cela s’ajoute la diversité du marché – des villes à forte demande à long terme, en passant par des stations balnéaires haut de gamme, vers des emplacements à fort potentiel de croissance de valeur. Résultat : près de 93 000 transactions réalisées par des acheteurs étrangers en 2024 — un record dans l'histoire du marché immobilier espagnol.

Le marché espagnol se lit le plus facilement à travers le prisme de deux directions principales. Costa del Sol est une destination phare premium – Marbella, Estepona, Malaga – avec tourisme toute l'année, forte demande de luxe et certains des prix de transaction les plus élevés du pays. Il s’agit d’un marché pour les investisseurs à la recherche de prestige, de rendements élevés sur les locations à court terme et d’appréciation à long terme dans le segment supérieur. Costa Blanca – Alicante, Benidorm, Torrevieja – est le marché pour seuil d'entrée inférieur, des hausses de prix dynamiques et une base très solide d’acheteurs de toute l’Europe, y compris de plus en plus activement de Pologne. Au large des côtes, Madrid reste le marché urbain le plus profond et le plus liquide du pays – avec une forte demande à long terme de la part des expatriés et des entreprises.

Oui. En tant que membre de l’Union européenne, l’Espagne offre protection juridique complète de la propriété, registre immobilier transparent et règlements en euros. Un Polonais en tant que citoyen de l'UE achète des biens immobiliers aux mêmes conditions qu'un citoyen espagnol — sans restrictions, sans permis supplémentaires. Il convient de savoir que la Pologne est l’un des groupes d’acheteurs qui connaît la croissance la plus rapide sur ce marché — le nombre de transactions conclues par les Polonais a augmenté de 70 % au cours des deux dernières années.

Non – Golden Visa était un programme destiné aux investisseurs extérieurs à l’Union européenne qui souhaitaient obtenir des droits de résidence grâce à des investissements immobiliers. Pour l’investisseur polonais, en tant que citoyen de l’UE, ce système ne s’est jamais appliqué. Le droit d’acheter, de posséder et de louer librement des biens immobiliers en Espagne reste inchangé pour les Polonais.

II Logistique et aspects pratiques des voyages

Les liaisons aériennes entre la Pologne et l'Espagne sont l'un des plus développés d'Europe. Des vols directs opèrent depuis Varsovie, Cracovie, Wroclaw, Katowice et Gdansk vers Madrid, Barcelone, Malaga, Alicante, Palma de Majorque et Valence. La durée du vol est de 3 à 4 heures selon la destination. Les vols sont opérés à la fois par des compagnies low-cost –Ryanair et Wizz Air– et par LOT. Grâce à sa large gamme d’offres et à la concurrence des prix, l’Espagne reste l’une des destinations étrangères les moins chères et les plus facilement accessibles pour un investisseur polonais.

Certainement oui surtout lorsque vous parcourez les propriétés en dehors du centre-ville. À Madrid ou à Barcelone, les transports en commun ou les taxis sont meilleurs, mais sur la Costa del Sol, la Costa Blance ou les îles Canaries une voiture est pratiquement indispensable. Les routes sont bien entretenues, la signalisation est claire et des locations sont disponibles dans n'importe quel grand aéroport. Un permis de conduire polonais au format européen est honoré sans aucune formalité supplémentaire.

La monnaie en Espagne est euro. Toutes les transactions liées à l'achat de biens immobiliers – avances, frais notariés, impôts, frais de subsistance et revenus locatifs – sont effectuées dans la même devise. Cela signifie que les règlements sont effectués dans une monnaie stable.

III Aspects formels de l'achat de biens immobiliers

Le processus comprend plusieurs étapes clairement définies. Le premier est obtenir un numéro NIE (Número de Identificación de Extranjero) numéro d'identification fiscale obligatoire pour les étrangers, sans lequel aucun acte notarié ne peut être signé ni un compte bancaire ouvert. L’étape suivante consiste à signer la norme accord de réservation et paiement d'acompte – généralement à 10 % du prix. Le contrat sécurise financièrement les deux parties : si l'acheteur se retire de la transaction, il perd l'acompte ; si le vendeur – est obligé de le rembourser deux fois. La vérification légale du bien par un avocat indépendant a lieu et l'ensemble est finalisé par un acte notarié, après signature duquel le bien est inscrit au registre foncier et hypothécaire. La durée de l’ensemble du processus varie de plusieurs semaines avec achat en espèces à plusieurs mois avec financement par crédit.

En tant que citoyen de l'UE, un Polonais achète une propriété en Espagne sans aucune restriction et sur la même base qu'un citoyen espagnol. Les documents requis sont un passeport ou une carte d'identité valide et le numéro NIE –, qui peut être obtenu auprès du consulat espagnol en Pologne ou directement auprès d'un commissariat de police en Espagne, les citoyens de l'UE le recevant généralement le même jour. De plus, il est nécessaire d'ouvrir un compte bancaire espagnol pour gérer les paiements liés à l'achat, aux taxes et aux frais d'entretien de la propriété.

Les coûts supplémentaires supérieurs au prix d’achat représentent généralement 10–15 % de sa valeur. Sur le marché secondaire, le transfert de l'impôt sur la propriété (ETC.) à 6–10 % selon les régions. Lors de l'achat d'un bien immobilier sur le marché primaire, le promoteur se voit facturer la TVA au taux de 10 % plus les droits de timbre (AJD) de 1–1,5 %. En outre, il y a frais notariés, inscription au registre foncier et honoraires d'avocat total environ 1—2 % de la valeur de la transaction. Les banques espagnoles ne financent pas les frais fiscaux, l'acheteur doit donc couvrir tous les frais supplémentaires sur ses propres fonds.

Oui – Les banques espagnoles accordent des prêts hypothécaires aux non-résidents, mais à des conditions légèrement différentes de celles des résidents. Le niveau standard de financement pour les étrangers est de 60 à 70 % de la valeur de la propriété, ce qui signifie avoir un acompte de 30 à 40 % plus des fonds pour couvrir les frais de transaction. Les documents requis sont preuve de revenu, relevés bancaires, antécédents de crédit et numéro NIE. Il vaut la peine de demander une décision de crédit initiale avant de faire une offre d'achat – cela simplifie et accélère considérablement l'ensemble du processus.

IV Aspects financiers de l’investissement

Le rendement locatif brut moyen en Espagne est de 6–7 % par an, mais les résultats varient considérablement selon la localisation et le modèle locatif. Dans les destinations touristiques – Costa del Sol, Îles Baléares, Îles Canaries – les locations à court terme peuvent générer des rendements plus élevés, mais nécessitent une gestion active et sont soumises aux réglementations locales en matière de licences. Les locations longue durée dans les villes à forte population étudiante et expatriée –comme Madrid, Barcelone ou Valence– offrent des revenus inférieurs mais stables et prévisibles tout au long de l'année. Non seulement le taux de rendement a un impact clé sur la rentabilité, mais aussi les réglementations locales concernant les locations à court terme – il vaut la peine de les vérifier pour un emplacement spécifique avant d'acheter.

En tant que citoyen de l'UE et résident fiscal de Pologne, lorsque vous louez une propriété en Espagne, vous payez l'impôt espagnol sur les revenus des non-résidents (IRNR) au taux de 19 % sur le résultat net – après déduction des coûts générateurs de revenus tels que les intérêts des prêts, les frais de gestion, l'assurance ou les frais de subsistance. Il s’agit d’un avantage significatif par rapport aux acheteurs non européens, qui sont imposés à un taux de 24 % sans possibilité de déduction des frais. En même temps, en tant que résident fiscal polonais, vous êtes obligé de déclarer ce revenu également en Pologne – cependant, la convention polonaise de double imposition avec l'Espagne protège contre la double charge. Il vaut la peine de discuter des détails de votre règlement avec un conseiller fiscal familier avec les deux systèmes.

Tout propriétaire immobilier en Espagne – quelle que soit sa résidence – paie l'impôt local annuel (IBI), calculé à partir de la valeur cadastrale par la commune. Les non-résidents qui ne louent pas de biens immobiliers sont en outre tenus de faire une déclaration annuelle des revenus dits affectés (pension imputada) à 1,1–2 % de la valeur cadastrale, taxée à 19 %. Les coûts fixes comprennent également les frais de gestion immobilière, l'assurance et les éventuels frais communautaires (gastos de comunidad) dans des propriétés situées dans des complexes résidentiels.

Les bénéfices provenant de la vente de biens immobiliers par un non-résident citoyen de l'UE sont imposés à un taux de 19 % sur le bénéfice réel, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'achat augmentée par les coûts de transaction documentés et les intrants. L'acheteur est obligé de déduire 3 % du prix de vente et de le payer pour cette taxe directement au bureau des impôts espagnol – le vendeur dépose ensuite un règlement et perçoit le trop-payé ou paie la différence. Lors de la vente, vous devez également en tenir compte taxe locale sur l'augmentation de la valeur foncière (Plusvalía Municipal), ce qui pèse généralement sur le vendeur.

V Assistance professionnelle et services complémentaires

Un avocat n'est pas formellement obligatoire un notaire est obligatoire. En pratique, cependant, pour un investisseur étranger des services juridiques indépendants sont certainement conseillés. Le rôle du notaire en Espagne est plus restreint qu'en Pologne – il authentifie le dossier et paie les impôts, mais ne vérifie pas le statut juridique du bien ni sa conformité aux réglementations de construction et d'urbanisme. Cette tâche appartient à un avocat qui agit uniquement dans l'intérêt de l'acheteur. La vérification est particulièrement importante Remarque simple – un extrait du registre immobilier confirmant le titre et l'absence de charges – avant de signer tout contrat et de verser une avance.

La plupart des propriétaires étrangers confient le service des sociétés de gestion locales, qui s'occupent du marketing, des réservations, du contact avec les clients ou les locataires, du nettoyage et des réparations mineures. Le coût d’un tel service est généralement de 20–25 % du revenu locatif à court terme. Avant d'acheter, il convient de vérifier si un emplacement donné a une licence touristique active ou s'il est possible d'en obtenir une dans certaines régions, comme Barcelone ou certaines parties des îles Baléares, les nouvelles licences sont limitées ou suspendues. Velora Estate travaille avec des partenaires locaux de confiance en Espagne et vous aide à choisir un modèle de gestion adapté à votre propriété et à votre emplacement spécifiques.

Le marché immobilier espagnol est régi par ses caractéristiques spécifiques – réglementations régionales en matière de location, licences touristiques locales, différences fiscales entre communautés autonomes. Nous travaillons avec des spécialistes de ce marché qui aident à guider nos clients à travers toutes les complexités. Après l'achat, nous vous aidons à mettre en place la gestion immobilière, nous vous aidons dans les formalités côté espagnol et polonais, et quand vient le temps de passer à l'étape suivante – nous sommes disponibles.

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CÔTE BLANCHE
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