investimenti – SPAGNA

Spagna – immobili nel mercato più desiderabile d'Europa

Appartamenti, ville e proprietà premium in Spagna – in destinazioni con la più alta domanda di investimenti, turismo record e crescita sostenuta del valore

Leader del mercato immobiliare premium europeo

La Spagna attrae più acquirenti immobiliari stranieri di qualsiasi altro paese europeo. Le aree più importanti sono i mercati con una domanda profonda e diversificata e una posizione consolidata tra gli investitori di tutto il mondo.

ELEVATA DOMANDA TURISTICA — record che spinge gli affitti

La Spagna è il paese più visitato d'Europa. Il flusso costante di turisti per dodici mesi all'anno crea condizioni eccezionalmente stabili per gli affitti a breve termine nelle principali località costiere e urbane.

L'eurozona, il diritto dell'UE e l'aumento dei prezzi immobiliari

In quanto membro dell'Unione Europea, la Spagna offre piena sicurezza giuridica per le transazioni e un registro immobiliare trasparente. I prezzi degli immobili sono in continuo aumento dal 2014, con una marcata accelerazione negli ultimi anni.

TASSO MEDIO ANNUO
RITORNO SULL'AFFITTO
I PREZZI DEGLI IMMOBILI SONO IN AUMENTO
ANNO DOPO ANNO
TURISTI IN VISITA
SPAGNA OGNI ANNO
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Immobili in Spagna dal drone Costa del Sol: appartamenti bianchi con tetti arancioni in un complesso residenziale, moderno complesso residenziale con piscina sulle montagne andaluse, investimenti residenziali in Spagna

Immobiliare Spagna – Cosa c'è dietro la forza del mercato immobiliare spagnolo?

Il più grande mercato immobiliare europeo per investitori stranieri – scopri cosa spinge i capitali qui da decenni

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DAI UN'OCCHIATA AGLI ARTICOLI SUL BLOG
Costa spagnola acque cristalline della Costa Brava - ville sulla scogliera con vista sul mare, acque turchesi del Mediterraneo, lussuose proprietà fronte baia con palme e pini

Crescita sostenuta del valore – un mercato che batte i record da un decennio

Prezzi degli immobili in Spagna sono in crescita da oltre un decennio. Nel 2024, l'indice dei prezzi delle abitazioni ha registrato un aumento dell'11,3% su base annua –il più rapido dal boom pre-crisi finanziaria. A causa della cronica carenza di nuove forniture e della crescita demografica, la pressione sui prezzi resta inarrestabile.

Madrid Parque del Retiro monumento ad Alfonso XII - Colonnato corinzio con sculture e colonna centrale, architettura classica spagnola nel parco, complesso monumentale all'Estanque del Retiro

Domanda estera record — interesse CRESCENTE

Nel 2024, gli acquirenti stranieri hanno acquistato in Spagna quasi 93.000 proprietà record di tutti i tempi. Tra gli acquirenti ci sono anche polacchi – il numero di transazioni effettuate dagli acquirenti polacchi è aumentato del 70% in soli due anni, collocando la Polonia tra i primi dieci paesi in termini di attività sul mercato spagnolo.

Porto turistico spagnolo con yacht Costa del Sol - porto turistico di lusso con edifici bianchi e montagne, porto turistico esclusivo a Marbella o Puerto Banús, proprietà balneari premium

Clima tutto l'anno e infrastrutture di fascia ALTA

Costa del Sol, Isole Canarie – sono mercati dove la stagione turistica dura dodici mesi all'anno. La Spagna dispone di una delle reti di comunicazione più moderne d'Europa, di un elevato standard di assistenza sanitaria e di un'ampia infrastruttura per gli espatriati, il che influisce direttamente sul valore degli immobili.

Alicante vista dall'alto Costa Blanca - panorama della città con porto e marina sul Mar Mediterraneo, centro città con edifici moderni e centro storico, capitale Costa Blanca vista drone

Economia forte con la più alta crescita del PIL nell'area dell'euro

L'economia spagnola è cresciuta ad un tasso del 3,2% del PIL – ben al di sopra della media dell'eurozona nel 2024. Crescita dell’occupazione, afflusso di migranti economici e l'espansione del settore dei servizi crea una domanda sostenibile di affitti da parte dei residenti, non solo dei turisti. Ciò si traduce nell'attrattiva della proprietà.

Vista aerea di una spiaggia idilliaca in Spagna: turchese mediterraneo, sabbia dorata, ombrelloni colorati, palme e alte rocce con montagne sullo sfondo, affollata spiaggia estiva sulla Costa del Sol.

Mercato del lusso con dinamiche di crescita a due cifre

Segmento premium a Marbella ed Estepona nel 2024 in crescita del 20% con transazioni superiori a 3,2 miliardi di euro. Gli acquirenti stranieri di immobili di lusso hanno pagato in media l'11,4% in più rispetto all'anno precedente. È un mercato dove il valore delle attività sta crescendo più velocemente che in qualsiasi altro posto in Europa.

Malaga dal drone Plaza de Toros - appartamenti sul mare con arena per corrida, moderni edifici residenziali sulla Costa del Sol, panorama della città con il Mar Mediterraneo sullo sfondo, immobili in Andalusia

Gamma eccezionale di opportunità di investimento

La Spagna offre uno dei più di mercati immobiliari diversificati in Europa. Costa del Sol e Isole Baleari – destinazioni premium con elevato potenziale di affitto, Valencia e Alicante – punti di ingresso interessanti per gli investitori che cercano una crescita del valore a una soglia di capitale più bassa.

Crescita sostenuta del valore – un mercato che batte i record da un decennio

Costa spagnola acque cristalline della Costa Brava - ville sulla scogliera con vista sul mare, acque turchesi del Mediterraneo, lussuose proprietà fronte baia con palme e pini

Prezzi degli immobili in Spagna sono in crescita da oltre un decennio. Nel 2024, l'indice dei prezzi delle abitazioni ha registrato un aumento dell'11,3% su base annua –il più rapido dal boom pre-crisi finanziaria. A causa della cronica carenza di nuove forniture e della crescita demografica, la pressione sui prezzi resta inarrestabile.

Domanda estera record — interesse CRESCENTE

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Nel 2024, gli acquirenti stranieri hanno acquistato in Spagna quasi 93.000 proprietà record di tutti i tempi. Tra gli acquirenti ci sono anche polacchi – il numero di transazioni effettuate dagli acquirenti polacchi è aumentato del 70% in soli due anni, collocando la Polonia tra i primi dieci paesi in termini di attività sul mercato spagnolo.

Clima tutto l'anno e infrastrutture di fascia ALTA

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Costa del Sol, Isole Canarie – sono mercati dove la stagione turistica dura dodici mesi all'anno. La Spagna dispone di una delle reti di comunicazione più moderne d'Europa, di un elevato standard di assistenza sanitaria e di un'ampia infrastruttura per gli espatriati, il che influisce direttamente sul valore degli immobili.

Economia forte con la più alta crescita del PIL nell'area dell'euro

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L'economia spagnola è cresciuta ad un tasso del 3,2% del PIL – ben al di sopra della media dell'eurozona nel 2024. Crescita dell’occupazione, afflusso di migranti economici e l'espansione del settore dei servizi crea una domanda sostenibile di affitti da parte dei residenti, non solo dei turisti. Ciò si traduce nell'attrattiva della proprietà.

Mercato del lusso con dinamiche di crescita a due cifre

Vista aerea di una spiaggia idilliaca in Spagna: turchese mediterraneo, sabbia dorata, ombrelloni colorati, palme e alte rocce con montagne sullo sfondo, affollata spiaggia estiva sulla Costa del Sol.

Il segmento premium di Marbella ed Estepona ha registrato una crescita del 20% nel 2024, con transazioni superiori a 3,2 miliardi di euro. Gli acquirenti stranieri di immobili di lusso hanno pagato in media l'11,4% in più rispetto all'anno precedente. È un mercato dove il valore delle attività sta crescendo più velocemente che in qualsiasi altro posto in Europa.

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Il nostro portafoglio comprende ville esclusive nelle località più ambite della Penisola Iberica, appartamenti provenienti dal mercato primario degli investimenti in sviluppo moderno e appartamenti in destinazioni chiave – dalla Costa del Sol alla Costa Blanca. Contattaci per ricevere offerte aggiornate e personalizzate in base al tuo profilo di investimento.
Spagna villa moderna con piscina - architettura minimalista con ampi vetri e terrazza, villa di lusso contemporanea con giardino, esclusiva proprietà Costa del Sol con linee pulite
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Appartamento Spagna con vista mare in vendita - interni moderni con finestre panoramiche sul Mediterraneo, soggiorno di lusso con mobili di design, appartamento esclusivo con terrazza
Appartamento Spagna terrazza con vista mare - moderno balcone con panorama costiero e balaustra in vetro, lussuoso spazio esterno con mobili in teak, esclusivo appartamento Costa del Sol con vista sulla baia
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informazioni di base sulla SPAGNA

I Introduzione alla regione e informazioni di base

La Spagna combina fattori che raramente si verificano insieme in un unico mercato: aumento dei prezzi degli immobili dal 2014, turismo record che guida la domanda di affitti, un’economia forte che cresce al 3,2% del PIL annuo e piena sicurezza giuridica all’interno dell’UE. Inoltre, c'è la diversità del mercato – dalle città con una forte domanda a lungo termine, attraverso località balneari di lusso, verso località con elevato potenziale di crescita del valore. Risultato: quasi 93.000 transazioni effettuate da acquirenti stranieri nel 2024 — un record nella storia del mercato immobiliare spagnolo.

Il mercato spagnolo si legge più facilmente attraverso il prisma di due direzioni principali. Costa del Sol è una destinazione di punta premium – Marbella, Estepona, Malaga – con turismo tutto l'anno, forte domanda di lusso e alcuni dei prezzi di transazione più alti del paese. Si tratta di un mercato per investitori in cerca di prestigio, elevati rendimenti sugli affitti a breve termine e apprezzamento a lungo termine nel segmento più alto. Costa Blanca – Alicante, Benidorm, Torrevieja – è il mercato per soglia di ingresso più bassa, aumenti dinamici dei prezzi e una base molto forte di acquirenti provenienti da tutta Europa, anche sempre più attivamente dalla Polonia. Al largo della costa, Madrid rimane il mercato urbano più profondo e liquido del paese – con una forte domanda a lungo termine da parte di espatriati e imprese.

SÌ. In quanto membro dell'Unione Europea, la Spagna offre piena tutela giuridica della proprietà, registro immobiliare trasparente e transazioni in euro. Un polacco, in quanto cittadino dell'UE, acquista immobili alle stesse condizioni di un cittadino spagnolo — senza restrizioni, senza permessi aggiuntivi. Vale la pena sapere che la Polonia è uno dei gruppi di acquirenti in più rapida crescita su questo mercato — il numero di transazioni concluse dai polacchi è aumentato del 70% negli ultimi due anni.

No – Golden Visa era un programma rivolto agli investitori al di fuori dell'Unione Europea che desideravano ottenere diritti di residenza attraverso investimenti immobiliari. Per l’investitore polacco, in quanto cittadino dell’UE, questo schema non si è mai applicato. Il diritto di acquistare, possedere e affittare liberamente immobili in Spagna rimane invariato per i polacchi.

II Logistica e aspetti pratici del viaggio

I collegamenti aerei tra Polonia e Spagna sono uno dei più sviluppati d'Europa. Voli diretti operano da Varsavia, Cracovia, Breslavia, Katowice e Danzica per Madrid, Barcellona, Malaga, Alicante, Palma di Maiorca e Valencia. La durata del volo è di 3-4 ore a seconda della destinazione. I voli sono operati sia da compagnie low cost –Ryanair e Wizz Air– che da LOT. Grazie alla sua ampia gamma di offerte e alla concorrenza sui prezzi, la Spagna rimane una delle destinazioni estere più economiche e facilmente accessibili per un investitore polacco.

Sicuramente sì soprattutto quando si navigano immobili fuori dal centro città. A Madrid o Barcellona, i trasporti pubblici o i taxi sono migliori, ma sulla Costa del Sol, sulla Costa Blance o sulle Isole Canarie un'auto è praticamente essenziale. Le strade sono ben tenute, la segnaletica è chiara e in tutti i principali aeroporti è possibile noleggiare un'auto. La patente di guida polacca in formato europeo viene rispettata senza ulteriori formalità.

La valuta in Spagna è euro. Tutte le transazioni relative all'acquisto di beni immobili – anticipi, spese notarili, tasse, spese di soggiorno e redditi da locazione – vengono effettuate nella stessa valuta. Ciò significa che gli insediamenti sono in una valuta stabile.

III Aspetti formali dell'acquisto di beni immobili

Il processo consiste in diverse fasi chiaramente definite. Il primo è ottenere un numero NIE (Número de Identificación de Extranjero) numero di identificazione fiscale obbligatorio per gli stranieri, senza il quale non è possibile firmare alcun atto notarile o aprire un conto bancario. Il passo successivo è firmare lo standard accordo di prenotazione e pagamento anticipato – solitamente al 10% del prezzo. Il contratto garantisce finanziariamente entrambe le parti: se l'acquirente si ritira dalla transazione, perde il pagamento anticipato; se il venditore – è obbligato a rimborsarlo il doppio. La verifica legale dell'immobile avviene da parte di un avvocato indipendente e il tutto è finalizzato da un atto notarile, dopo la firma del quale l'immobile viene iscritto nel registro fondiario e ipotecario. La durata dell'intero processo varia da diverse settimane con l'acquisto in contanti a diversi mesi con il finanziamento a credito.

In quanto cittadino dell'UE, un polacco acquista una proprietà in Spagna senza alcuna restrizione e sulla stessa base di un cittadino spagnolo. I documenti richiesti sono un passaporto o una carta d'identità validi e il numero NIE –, che può essere ottenuto presso il consolato spagnolo in Polonia o direttamente presso una stazione di polizia in Spagna; i cittadini dell'UE solitamente lo ricevono lo stesso giorno. Inoltre, è necessario aprire un conto bancario spagnolo per gestire i pagamenti relativi all'acquisto, alle tasse e ai costi di manutenzione dell'immobile.

I costi aggiuntivi rispetto al prezzo di acquisto ammontano solitamente al 10–15% del suo valore. Sul mercato secondario, il imposta sul trasferimento della proprietà (ECC.) al 6–10% a seconda della regione. Quando si acquista un immobile dal mercato primario, allo sviluppatore viene addebitata l'IVA al tasso del 10% più l'imposta di bollo (AJD) dell'1–1,5%. Inoltre, ci sono spese notarili, iscrizione nel registro immobiliare e parcelle degli avvocati totalizzano circa l'1—2% del valore della transazione. Le banche spagnole non finanziano i costi fiscali, quindi l'acquirente deve coprire tutte le commissioni aggiuntive con fondi propri.

Sì – Le banche spagnole forniscono mutui ai non residenti, ma a condizioni leggermente diverse rispetto ai residenti. Il livello standard di finanziamento per gli stranieri è pari al 60-70% del valore dell'immobile, il che significa avere un acconto del 30-40% più fondi per coprire i costi di transazione. I documenti richiesti sono prova del reddito, estratti conto bancari, storia creditizia e numero NIE. Vale la pena richiedere una decisione iniziale sul credito prima di fare un'offerta di acquisto – questo semplifica e velocizza notevolmente l'intero processo.

IV Aspetti finanziari degli investimenti

Il rendimento lordo medio degli affitti in Spagna è del 6–7% annuo, ma i risultati variano notevolmente a seconda della località e del modello di affitto. Nelle destinazioni turistiche – Costa del Sol, Isole Baleari, Isole Canarie – gli affitti a breve termine possono generare rendimenti più elevati, ma richiedono una gestione attiva e sono soggetti alle normative locali in materia di licenze. Gli affitti a lungo termine in città con una grande popolazione di studenti ed espatriati –come Madrid, Barcellona o Valencia– offrono ricavi inferiori ma stabili e prevedibili durante tutto l'anno. Non solo il tasso di rendimento ha un impatto fondamentale sulla redditività, ma anche le normative locali in materia di affitti a breve termine – vale la pena verificarle per una località specifica prima dell'acquisto.

In qualità di cittadino dell'UE e residente fiscale in Polonia, quando affitti un immobile in Spagna paghi l'imposta spagnola sul reddito dei non residenti (IRNR) ad un tasso del 19% sul reddito netto – al netto dei costi di guadagno quali interessi sui prestiti, commissioni di gestione, assicurazioni o spese di soggiorno. Si tratta di un vantaggio significativo rispetto agli acquirenti extracomunitari, che sono tassati ad un'aliquota del 24% senza possibilità di detrarre i costi. Allo stesso tempo, in quanto residente fiscale polacco, sei obbligato a dichiarare questo reddito anche in Polonia – tuttavia, l'accordo polacco sulla doppia imposizione con la Spagna protegge dal doppio onere. Vale la pena discutere i dettagli del tuo accordo con un consulente fiscale che abbia familiarità con entrambi i sistemi.

Qualsiasi proprietario di immobili in Spagna – indipendentemente dalla residenza – paga l'imposta locale annuale (IBI), calcolato a partire dal valore catastale del comune. I non residenti che non affittano immobili sono inoltre tenuti a presentare una dichiarazione annuale del cosiddetto reddito assegnato (pensione di imputada) all'1,1–2% del valore catastale, tassato al 19%. I costi fissi includono anche le spese di gestione immobiliare, l'assicurazione e le possibili spese condominiali (gastos de comunidad) presso immobili in complessi residenziali.

Gli utili derivanti dalla vendita di beni immobili da parte di un non residente cittadino dell'UE sono tassati ad un tasso del 19% sull'utile effettivo, cioè la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto è aumentata dai costi di transazione documentati e dagli input. L'acquirente è tenuto a detrarre il 3% del prezzo di vendita e a versarlo per questa imposta direttamente all'ufficio delle imposte spagnolo – il venditore presenta quindi un accordo e riscuote il pagamento in eccesso o paga la differenza. Quando vendi, dovresti anche tenere conto imposta locale sull'aumento del valore dei terreni (Plusvalía Municipal), che generalmente grava sul venditore.

V Supporto professionale e servizi aggiuntivi

Un avvocato non è formalmente obbligatorio un notaio è obbligatorio. In pratica, però, per un investitore straniero servizi legali indipendenti sono sicuramente consigliabili. Il ruolo del notaio in Spagna è più ristretto che in Polonia – autentica il fascicolo e paga le tasse, ma non verifica lo status giuridico dell'immobile né la sua conformità alle normative edilizie e urbanistiche. Questo compito appartiene a un avvocato che agisce esclusivamente nell'interesse dell'acquirente. La verifica è particolarmente importante Nota semplice – un estratto del registro immobiliare che confermi il titolo e l'assenza di gravami – prima di firmare qualsiasi contratto e pagare un anticipo.

La maggior parte dei proprietari stranieri affida il servizio delle società di gestione locali, che si occupano di marketing, prenotazioni, contatti con ospiti o inquilini, pulizie e piccole riparazioni. Il costo di tale servizio è solitamente pari al 20–25% del reddito da locazione a breve termine. Prima dell'acquisto, vale la pena verificare se una determinata posizione ha una licenza turistica attiva o se è possibile ottenerne una in alcune regioni, come Barcellona o parti delle Isole Baleari, le nuove licenze sono limitate o sospese. Velora Estate collabora con partner locali di fiducia in Spagna e ti aiuta a scegliere un modello di gestione adatto alla tua proprietà e alla tua posizione specifiche.

Il mercato immobiliare spagnolo è regolato dalle sue caratteristiche specifiche – normative regionali sugli affitti, licenze turistiche locali, differenze fiscali tra comunità autonome. Collaboriamo con specialisti di questo mercato che ci aiutano a guidare i nostri clienti attraverso tutte le complessità. Dopo l'acquisto, ti aiutiamo a impostare la gestione dell'immobile, ti aiutiamo con le formalità sul lato spagnolo e polacco e quando arriva il momento del passaggio successivo – siamo disponibili.

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  • Spagna strada bianca con vasi blu - tipica cittadina andalusa con case bianche e fiori colorati, strada pittoresca con superficie in pietra, architettura tradizionale pueblo blanco
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