Omslagen op de primaire markt in Zuid-Cyprus – investeringen van een heel ander schap

Vastgoedomdraaiing in Polen is een onderwerp dat een vaste waarde is geworden in de hoofden van beleggers. Een appartement kopen, snel renoveren, verkopen met winst – dit patroon is bekend bij bijna iedereen die geïnteresseerd is in de vastgoedmarkt. Weinig mensen vragen zich echter af of hetzelfde mechanisme in het buitenland met succes kan worden toegepast. En dit zonder renovatie, zonder huur, zonder dat er fysieke aanwezigheid ter plaatse nodig is.

Het antwoord is ja. Een plaats die de afgelopen jaren vooral de aandacht heeft getrokken van geïnformeerde investeerders uit heel Europa is Limassol – de tweede grootste stad van Cyprus, dat is getransformeerd van een populair resort tot een van de zich dynamisch meest ontwikkelende financiële en technologische centra in het zuiden van het continent.

Limassol – wat maakt deze markt zich onderscheiden van andere locaties in Europa?

Poolse beleggers bewegen zich al jaren efficiënt op hun binnenlandse markt. Wrocław, Krakau, Warschau en de Tricity zijn bekende en nog steeds aantrekkelijke bestemmingen. De toenemende concurrentie, het beperkte aanbod van grond op toplocaties en de steeds hogere instapprijzen zorgen er echter voor dat de marges op salto's in Polen vandaag de dag veel kleiner zijn dan nog maar een paar jaar geleden.

Limassol in Zuid-Cyprus biedt een heel andere dynamiek.

De stad is verantwoordelijk voor het genereren van een aanzienlijk deel van het bbp van Cyprus en is een plek waar de diensten-, IT- en fintech-sectoren zich in een indrukwekkend tempo ontwikkelen. De groei van het aantal startups in de regio bedraagt meer dan 28% op jaarbasis, en specialisten uit de technologie- en financiële sector verhuizen hier in steeds grotere aantallen –, vooral na 2022, wanneer een duidelijke golf van geschoolde werknemers op Cyprus is aangekomen, voornamelijk als gevolg van de mondiale geopolitieke spanningen.

Het resultaat is een aanhoudende, structurele vraag naar onroerend goed, vooral op de primaire markt in Zuid-Cyprus, niet gedreven door het toeristenseizoen, maar door de dagelijkse vraag naar woningen van een groeiende klasse professionals.  

Investeren in onroerend goed op Cyprus – wat maakt dit land aantrekken investeerders en kapitaal?

Limassol is geen willekeurige keuze voor beleggers. Cyprus biedt een van de meest vriendelijke belastingstelsels in de Europese Unie, die al jaren zowel bedrijven als rijke inwoners aantrekt.

De belangrijkste elementen van dit ecosysteem zijn

•   IP Box 2,5%  effectieve belastingheffing op inkomsten uit gekwalificeerd intellectueel eigendom op slechts 2,5%, waardoor het eiland uitzonderlijk aantrekkelijk wordt voor technologiebedrijven en hun eigenaren.

•   50% inkomstenbelastingvermindering  personen die aan bepaalde voorwaarden voldoen en besluiten hun fiscale woonplaats naar Cyprus te veranderen, kunnen jarenlang profiteren van de halve inkomstenbelasting.

•   op weg naar de zone Schengen – Cyprus is sinds 2004 lid van de EU, maar blijft formeel buiten het Schengengebied. Er wordt intensief gewerkt aan de toetreding. Voor investeerders betekent dit dat een potentiële toetreding tot Schengen een extra impuls kan zijn voor de aantrekkelijkheid van het eiland en de vastgoedprijzen verder kan versterken.

 Deze factoren zorgen ervoor dat Limassol geen toeristen trekt, maar permanente bewoners met een hoog inkomen  en het is deze groep die de vraag naar eigendommen in de premium- en middenklassesegmenten stimuleert.

Hoe werken primaire marktomslagen op Cyprus?

De sleutel tot deze investeringsstrategie is om het onroerend goed tijdens de bouwfase te kopen en vervolgens de rechten erop te verkopen – voordat het onroerend goed formeel wordt geclaimd.

Het mechanisme is eenvoudig:

1. De investeerder tekent al vroeg in het project een contract met de ontwikkelaar, wanneer de prijzen het laagst zijn.
   
2. Zij betaalt een deel van het bedrag volgens een schema (vaak vanaf 100.000 euro aan eigen kapitaal in totaal), terwijl de rest wordt gedekt door financiering.
   
3. Tijdens de bouw stijgen de waarde van onroerend goed naarmate het project vordert, maar ook als gevolg van de algemene marktprijsstijgingen.
   
4. Voordat de belegger de sleutels ophaalt, verkoopt hij de rechten op het pand aan een nieuwe koper, waarbij hij profiteert van de stijging van de vastgoedprijzen.

Zonder renovatie. Zonder leasemanagement. Zonder om de paar maanden naar Cyprus te hoeven vliegen.

Dit is een investeringsmodel dat beschikbaar is voor iedereen met het juiste inputkapitaal en inzicht in de specifieke kenmerken van de lokale markt. Enorme landelijke en voorstedelijke gebieden.

De cijfers spreken voor zich – case study met Limassol

Uit gegevens van feitelijke transacties die in Limassol zijn uitgevoerd, blijkt dat het potentieel van deze strategie zeer concreet is.

I Project:

In 2023 verwierf één investeerder een studio van 45 m² voor 170.000 euro, waarmee hij 102.000 euro aan eigen vermogen bijdroeg. In januari 2025 werd het pand verkocht voor EUR 237.000. De winst uit de transactie was 67 000 euro met een ROI van 66%.

Twee verdere onderzoeken uit hetzelfde project genereerden een winst van respectievelijk 60.000 euro (53% ROI) en 64.000 euro (56% ROI) –, met een vergelijkbare toezegging van eigen vermogen.

II-project:

Het appartement met één slaapkamer, in 2023 aangekocht voor EUR 290.000 (eigen bijdrage: EUR 174.000), werd in oktober 2024 verkocht voor EUR 375.000. Winst: 85 000 EURO, ROI: 49%.

Het is vermeldenswaard dat de gepresenteerde voorbeelden betrekking hebben op geselecteerde hoogrenderende transacties. Het gemiddelde potentieel voor de groei van de vastgoedwaarde in dit segment wordt geschat op ongeveer 30%, waarbij de resultaten afhankelijk zijn van de huidige marktomstandigheden en operationele factoren.

De grondslagen van de stijging van de vastgoedprijzen op Cyprus – waarom is dit geen speculatie?

De natuurlijke vraag is: is de prijsstijging in Limassol duurzaam of is het slechts een tijdelijke hausse?

Marktanalyse wijst duidelijk op een structureel, niet cyclisch karakter. De dienstensector is goed voor ongeveer 80% van het Cypriotische bbp; het aandeel professionals op de arbeidsmarkt bedraagt meer dan 54% –, 15 procentpunten meer dan het EU-gemiddelde. De IT-sector genereert 13% van het bbp van het land, en het aantal nieuwe startups groeit jaar na jaar voortdurend.

Tegelijkertijd bevestigen transactiegegevens de dominantie van Limassol op de Cypriotische vastgoedmarkt – in 2023-2024, de stad heeft alle andere districten van het eiland ingehaald in zowel volume als waarde van verkochte eigendommen. 44% van alle buitenlandse vastgoedkopers op Cyprus kiest voor Limassol.

Het aanbod in het segment EUR 300-500.000 blijft beperkt in verhouding tot de vraag. – Het aantal afgegeven bouwvergunningen in deze prijsklasse is nog maar net begonnen toe te nemen na jaren gericht te zijn geweest op premium-eigendommen. Dit betekent dat de kans voor beleggers die tijdens de bouwfase de markt betreden nog steeds open is.

Wie moet deze strategie overwegen?

Omslagen op de primaire markt in Limassol zullen in de eerste plaats als optie werken voor

• Beleggers die geïnteresseerd zijn in belastingvoordelen, die overwegen om van woning te veranderen of hun inkomstenstructuur te optimaliseren.

• Beleggers met kapitaal vanaf 100.000 euro, op zoek naar bovengemiddelde rendementen buiten de Poolse markt.

• Beroepsbezette personen, die geen tijd hebben om het onroerend goed actief te beheren – aankoop en wederverkoop tijdens de bouwfase elimineert de noodzaak van operationele betrokkenheid.

• Diversifiërende portefeuille, die al onroerend goed bezitten in Polen en de volwassen Europese markt willen betreden, uitgedrukt in euro's.

Hoe de Cypriotische markt betreden – wat is het waard om te onthouden?

Investeren in het buitenland vereist een goede voorbereiding. De Cypriotische markt is weliswaar vriendelijk voor buitenlandse investeerders, maar wordt beheerst door zijn eigen wettelijke en procedurele regels.

Belangrijke kwesties zijn onder meer: het selecteren van een geloofwaardige ontwikkelaar met een bewezen staat van dienst op het gebied van projecten, het verifiëren van de locatie voor liquiditeit op de secundaire markt en het begrijpen van de fiscale implicaties van transacties aan beide kanten.

Bij Velora Estate werken we samen met een geselecteerd netwerk van partners in Cyprus –-ontwikkelaars en lokale experts wier projecten we verifiëren in termen van reëel investeringspotentieel, niet alleen marketingmateriaal. Wij helpen u het hele proces te doorlopen: van projectselectie, via financieringsstructuur, tot het voltooien van transacties.

Samenvatting: Cyprus, als unieke toekomstige bestemming – premium flip-appartementen of kortetermijnverhuur

Limassol is tegenwoordig een van de weinige markten in Europa waar een omslag op de primaire markt, zonder renovatie, zonder lease, zonder de noodzaak van aanwezigheid ter plaatse, een rendement van meer dan 50% kan genereren op het eigen vermogen dat over een periode van 18–24 maanden wordt gebruikt.

Dit is niet voor iedereen een strategie. Het vereist kapitaal, kennis en de juiste partner. Maar voor een investeerder die serieus is met diversificatie en op zoek is naar een onroerend goed met reëel groeipotentieel, is het de moeite waard om te weten dat een dergelijke optie bestaat en dat meer Polen er al van profiteren.

Als u meer wilt weten over het aanbod, de huidige projecten die beschikbaar zijn in Limassol of andere plaatsen zoals Paphos, Larnaca, Ayia Napa en de mogelijkheden om deze markt te betreden –, neem dan contact met ons op. Wij leiden u graag door de details, laten u de mogelijkheden zien en bieden volledige juridische diensten. We organiseren ook investeringsreizen voor klanten die geïnteresseerd zijn in het investeren in exclusieve villa's aan zee of vakantieappartementen voor kortetermijnverhuur.