FASTIGHETER – BULGARIEN

Bulgarien – en av de snabbast växande fastighetsmarknaderna i Europa

Lägenheter och fastigheter i Sunny Beach och Svarta havets kust – i ett land i euroområdet, med några av de lägsta levnadskostnaderna och skatterna i hela EU

Euroområdet och fullständig integration i Schengenområdet

Bulgarien har infört euron och är helt integrerat i Schengenområdet – vilket innebär full valutasäkerhet för investerare och fri rörlighet för turister från hela Europa. Detta driver direkt efterfrågan på uthyrning i badorter.

Några av de lägsta skatterna i hela Europeiska unionen

Bulgarien är ett av de mest skattevänliga länderna i Europeiska unionen – för både individer och investerare. Det låga skattetrycket leder i reala termer till en högre effektiv avkastning på investeringar jämfört med västeuropeiska marknader.

10 år av stark fastighetspristillväxt

Mellan 2015 och 2025 ökade fastighetspriserna i Bulgarien med över 156% totalt sett – en av de högsta siffrorna i EU enligt uppgifter från Eurostat. Samtidigt innebär en hyresavkastning på 6-8% per år att Bulgarien kombinerar värdestegring med investeringsintäkter.

FASTIGHETSPRISERNA STIGER
INOM 10 ÅR
GENOMSNITTLIG ÅRSTAKT
RETUR VID UTHYRNING
UTLÄNDSKA TURISTER
I BULGARIEN 2025
FASTIGHETSPRISERNA STIGER
INOM 10 ÅR
GENOMSNITTLIG ÅRSTAKT
RETUR VID UTHYRNING
UTLÄNDSKA TURISTER
I BULGARIEN 2025
Bulgarien Sozopol bay med turkost drönarvatten - historisk stad med röda tak på halvön, sandstrand med paraplyer och kristallint hav, exklusiva fastigheter på Svarta havet EU-medlemskap

Vad ligger bakom styrkan på den bulgariska fastighetsmarknaden?

Dynamisk värdetillväxt, låga skatter och utvecklad turism – lär sig argumenten som lockar investerare från hela Europa till Bulgarien

Om du vill veta mer om att köpa fastigheter i Bulgarien eller andra utländska destinationer, besök vår blogg!

SE ARTIKLAR PÅ BLOGGEN
Bulgarien badort med turkos drone vatten - moderna lägenheter på Svarta havets kust med sandstrand, bostadskomplex med havsutsikt, EU fastighetsinvesteringar tillgängliga strandnära priser

Dynamisk pristillväxt med fortfarande låg ingångströskel

Bulgarien noterade under första kvartalet 2025 en ökning av fastighetspriserna med 15,1% jämfört med föregående år, vilket placerade den på andra plats i EU. Trots en sådan stark dynamik förblir marknaden en av de mer överkomliga i Europa, vilket för investerare kan innebära att marknaden fortfarande erbjuder verkligt värde med ökande uppskattningspotential.

Bulgarien havet bostadsutveckling gyllene timmen - moderna lägenheter och bostadsområden på Svarta havets kust, EU fastighetsinvesteringar med utsikt över vattnet, tillgängliga priser bostadskomplex europeiskt medlemskap

Euroområdet från 2026 – ett nytt kapitel för investerare

Bulgariens införande av euron från januari 2026 är en genombrottsförändring för utländska investerare. Eliminerar valutakursrisken relaterat till den bulgariska lev, ökar marknadens trovärdighet och öppnar landet för en bredare ström av europeiskt kapital. Detta är ett ögonblick som historiskt accelererar tillväxten av fastighetsvärden på marknader som kommer in i euroområdet.

Bulgarien orörda lagunen turkost drone vatten - mynning med vit strand omgiven av vild skog, orörda Svarta havets kust med kristallint vatten, exklusiva platser eko-utveckling EU-medlemskap

de mest populära badorterna i Europa

2025 spelade Bulgarien in rekordstora 13,6 miljoner utländska turister, och Sunny Beach har konsekvent citerats som en av de mest attraktiva kustdestinationerna i Europa.
Detta översätts direkt till stark säsongsmässig efterfrågan för korttidsuthyrning i badorter.

Bulgarien vit klippstrand Svarta havet - badort med turistinfrastruktur och vågbrytare, sandstrand med bekvämligheter omgiven av grönska, fastigheter nära stranden EU-medlemskap överkomliga priser

Två turistsäsonger –
hav på sommaren, berg på vintern

Bulgarien sticker ut 2 distinkta turistsäsonger i ett land. På sommaren genererar Svarta havets kust: Sunny Beach, Saint Vlas, Nessebar, en stark efterfrågan på korttidsuthyrning. På vintern lockar Bansko skidåkare från hela Europa som en av de mest prisvärda skidorter på kontinenten. För investeraren innebär det att kunna välja rätt uthyrningsstrategi.

Bulgarien klippkust drönare vik - röda klippor med skyddad strand och turkost vatten Svarta havet, unik klippa egendom läge, exklusiva klipptopp tillgång strand egenskaper

 Låg ingångströskel,
höga avkastningsgrader

Bulgarien erbjuder några av de lägre fastighetspriserna bland EU-länder med hyresdeklarationer på 6-8% per år. Transaktionskostnaderna vid köp är cirka 5% –, vilket betyder att de är det relativt låg jämfört med andra västeuropeiska länder. Det är en marknad där relativt lite startkapital tillåter inträde i en tillgång med verklig potential för värdestegring.

Bulgarien kuststad charmig gata - vitt hus med blå fönsterluckor i medelhavsstil, atmosfärisk semesterort distriktet Svarta havets kust

Transparent inköpsprocess
inom ramen för EU-rätten

 Som EU-medlemsland erbjuder Bulgarien investerare bekant rättslig ram, attesterade transaktioner och fullt skydd av äganderätten. Köpet genomförs enligt reglerade förfaranden, med juridisk verifiering fastigheter, preliminär överenskommelse och slutförande med notarie. Velora Estate guidar kunder genom hela processen med stöd av lokala advokater och rådgivare.

Dynamisk pristillväxt med fortfarande låg ingångströskel

Bulgarien badort med turkos drone vatten - moderna lägenheter på Svarta havets kust med sandstrand, bostadskomplex med havsutsikt, EU fastighetsinvesteringar tillgängliga strandnära priser

Bulgarien noterade under första kvartalet 2025 en ökning av fastighetspriserna med 15,1% jämfört med föregående år, vilket placerade den på andra plats i EU. Trots en sådan stark dynamik förblir marknaden en av de mer överkomliga i Europa, vilket för investerare kan innebära att marknaden fortfarande erbjuder verkligt värde med ökande uppskattningspotential.

Euroområdet från 2026 – ett nytt kapitel för investerare

Bulgarien havet bostadsutveckling gyllene timmen - moderna lägenheter och bostadsområden på Svarta havets kust, EU fastighetsinvesteringar med utsikt över vattnet, tillgängliga priser bostadskomplex europeiskt medlemskap

Bulgariens införande av euron från januari 2026 är en genombrottsförändring för utländska investerare. Eliminerar valutakursrisken relaterat till den bulgariska lev, ökar marknadens trovärdighet och öppnar landet för en bredare ström av europeiskt kapital. Detta är ett ögonblick som historiskt accelererar tillväxten av fastighetsvärden på marknader som kommer in i euroområdet.

de mest populära badorterna i Europa

Bulgarien orörda lagunen turkost drone vatten - mynning med vit strand omgiven av vild skog, orörda Svarta havets kust med kristallint vatten, exklusiva platser eko-utveckling EU-medlemskap

2025 spelade Bulgarien in rekordstora 13,6 miljoner utländska turister, och Sunny Beach har konsekvent citerats som en av de mest attraktiva kustdestinationerna i Europa.
Detta översätts direkt till stark säsongsmässig efterfrågan för korttidsuthyrning i badorter.

Två turistsäsonger –
hav på sommaren, berg på vintern

Bulgarien vit klippstrand Svarta havet - badort med turistinfrastruktur och vågbrytare, sandstrand med bekvämligheter omgiven av grönska, fastigheter nära stranden EU-medlemskap överkomliga priser

Bulgarien sticker ut 2 distinkta turistsäsonger i ett land. På sommaren genererar Svarta havets kust: Sunny Beach, Saint Vlas, Nessebar, en stark efterfrågan på korttidsuthyrning. På vintern lockar Bansko skidåkare från hela Europa som en av de mest prisvärda skidorter på kontinenten. För investeraren innebär det att kunna välja rätt uthyrningsstrategi.

Låg ingångströskel,
höga avkastningsgrader

Bulgarien klippkust drönare vik - röda klippor med skyddad strand och turkost vatten Svarta havet, unik klippa egendom läge, exklusiva klipptopp tillgång strand egenskaper

Bulgarien erbjuder några av de lägre fastighetspriserna bland EU-länder med hyresdeklarationer på 6-8% per år. Transaktionskostnaderna vid köp är cirka 5% –, vilket betyder att de är det relativt låg jämfört med andra västeuropeiska länder. Det är en marknad där relativt lite startkapital tillåter inträde i en tillgång med verklig potential för värdestegring.

Transparent inköpsprocess
inom ramen för EU-rätten

Bulgarien kuststad charmig gata - vitt hus med blå fönsterluckor i medelhavsstil, atmosfärisk semesterort distriktet Svarta havets kust

Som EU-medlemsland erbjuder Bulgarien investerare bekant rättslig ram, attesterade transaktioner och fullt skydd av äganderätten. Köpet genomförs enligt reglerade förfaranden, med juridisk verifiering fastigheter, preliminär överenskommelse och slutförande med notarie. Velora Estate guidar kunder genom hela processen med stöd av lokala advokater och rådgivare.

investeringar – BULGARIEN

Våra erbjudanden

Vår portfölj inkluderar lägenheter från den primära marknaden i moderna komplex i städer som Sunny Beach, Święty Vlas och andra, lägenheter i önskvärda platser vid havet. Kontakta oss för aktuella erbjudanden som uppfyller dina behov och förväntningar.
Bulgariens historiska kullestad med fästning - traditionella hus med röda tak omgivna av berg, autentisk Balkanarkitektur med ruiner av en medeltida fästning, fastighetskulturarv
Kontakta oss, eller boka ett onlinemöte för att utforska lediga lägenheter och välja unika fastigheter som passar dina mål och behov.
Kontakta oss
Schemalägg ett onlinemöte

Prenumerera på vårt nyhetsbrev och få information om nya investeringsmöjligheter på utländska marknader!

Bulgariens centrum med flod från drönare - urban panorama med broar och blandad traditionell och modern arkitektur, lägenheter i stadens centrum vid floden, stadsfastigheter stadsutveckling
Bulgarien fågelperspektiv av staden - blandad arkitektur traditionella röda tak och moderna hyreshus, centrum med moské och urban grönska, fastigheter i en utvecklad stad
investeringar – BULGARIEN

Våra erbjudanden

Vår portfölj inkluderar lägenheter från den primära marknaden i moderna komplex i städer som Sunny Beach, Święty Vlas och andra, lägenheter i önskvärda platser vid havet. Kontakta oss för aktuella erbjudanden som uppfyller dina behov och förväntningar.
Bulgariens historiska kullestad med fästning - traditionella hus med röda tak omgivna av berg, autentisk Balkanarkitektur med ruiner av en medeltida fästning, fastighetskulturarv
Kontakta oss, eller boka ett onlinemöte för att utforska lediga lägenheter och välja unika fastigheter som passar dina mål och behov.
Kontakta ossSchemalägg ett onlinemöte
Bulgarien fågelperspektiv av staden - blandad arkitektur traditionella röda tak och moderna hyreshus, centrum med moské och urban grönska, fastigheter i en utvecklad stad

Prenumerera på vårt nyhetsbrev och få information om nya investeringsmöjligheter på utländska marknader!

Bulgariens centrum med flod från drönare - urban panorama med broar och blandad traditionell och modern arkitektur, lägenheter i stadens centrum vid floden, stadsfastigheter stadsutveckling

grundläggande information om BULGARIEN

I Introduktion till regionen och grundläggande information

Bulgarien kombinerar flera funktioner som sällan förekommer tillsammans på en EU-marknad: några av de lägsta fastighetsköpspriserna i EU, dynamisk värdetillväxt, låg skattetryck och växande turism. Dessutom finns det införandet av euron 2026 – en förändring som historiskt påskyndar inflödet av utländskt kapital och ökningen av fastighetsvärden på marknaderna som kommer in i zonen. För en polsk investerare som söker exponering mot den växande EU-marknaden med en relativt låg ingångströskel är Bulgarien ett land värt att överväga.

Den bulgariska marknaden är centrerad kring flera viktiga destinationer. Sofia är den största och mest likvida marknaden, med stark lokal och expat efterfrågan och högre priser jämfört med landet. Sunny Beach är fortfarande ett stort kustmål investering med en stark sommarsäsong och ett brett utbud av lägenheter. Sankt Vlas och Nessebar locka köpare som letar efter en högre standard och ett lugnare läge vid havet. Bansko är den mest kända vinterorten i Bulgarien och ett intressant alternativ för diversifiering utanför kustmarknaden.

Ja, som medlem i Europeiska unionen erbjuder Bulgarien polska investerare fullt egendomsskydd enligt EU-lagstiftningen. En polack köper som EU-medborgare fastigheter på samma grund som en bulgarisk medborgare, utan ytterligare tillstånd eller begränsningar. Transaktioner är attesterad i det statliga fastighetsregistret. Det är dock värt att komma ihåg att den bulgariska fastighetsmarknaden, särskilt på turistmål, kan vara heterogen när det gäller kvalitet på utförande och förvaltningsstandarder, så noggrann juridisk och teknisk verifiering av varje fastighet före köp är särskilt viktig.

Marknaden erbjuder framför allt lägenheter i turistkomplex vid kusten, från både primär- och sekundärmarknaden, och fastigheter i bergsorter såsom Bansko. I Sofia och större städer finns lägenheter för långtidsuthyrning. Det är värt att veta att utlänningar, inklusive EU-medborgare, fritt kan köpa bostadslokaler, medan köp av mark av individer som inte är bulgariska medborgare är föremål för vissa restriktioner.

II Logistik och praktiska aspekter av resor

Från Polen till Bulgarien kan du ta dig bekvämt plan, och direktförbindelser inkluderar främst Burgas, Varna och Sofia. Många rutter är säsongsbetonade, särskilt till kusten, så från vår till höst är erbjudandet vanligtvis det bredaste. Ett direktflyg tar vanligtvis cirka 2 timmar.

Nej, Bulgarien är medlem i Europeiska unionen och Schengenområdet, så Polska medborgare kommer in endast på grundval av ett giltigt ID-kort eller pass. Frånvaron av ytterligare inreseformaliteter gör att inspektionsbesök och möten med byggherrar kan organiseras utan några administrativa förberedelser.

När du kör runt fastigheter är en bil praktiskt taget nödvändig, särskilt vid kusten, där utvecklingsinvesteringar ofta är utspridda utanför semesterorten centrum. Uthyrning finns på alla större flygplatser, och Polskt körkort hedrat utan några begränsningar. Sofia har bra kollektivtrafik, staden har ett väl utbyggt tunnelbana och spårvagnsnät. Vägarna vid kusten är anständiga, även om standarden på infrastrukturen utanför huvudvägarna kan vara heterogen.

Sedan den 1 januari 2026 är Bulgarien medlem euroområdet. Alla transaktioner, både dagliga inköp och betalningar relaterade till köp av fastigheter, genomförs i euro.

III Formella aspekter av köp av fastigheter

Processen består av flera tydligt definierade steg. Efter att ha valt fastigheten undertecknar köparen reservavtal och gör en förskottsbetalning. Det följer juridisk verifiering egendom av en oberoende advokat som kontrollerar rättslig status, belastningar och efterlevnad av byggregler. Nästa steg är att skaffa ett bulgariskt identifikationsnummer för skatte- och registreringsändamål. Transaktionen slutförs med en notarie genom undertecknande av notariehandlingen, varefter äganderätten registreras. Vid fjärrköp ofta används en attesterad fullmakt, ofta med en apostille.

Ja, som EU-medborgare kan en polack fritt köpa fastigheter i Bulgarien. I praktiken, för utländska investerare, är det vanligaste valet lägenheter i turistkomplex, som vanligtvis erbjuder samtidigt en transparent titel, ett enkelt köpförfarande och färdig uthyrningshanteringsinfrastruktur.

Totala transaktionskostnader i Bulgarien är vanligtvis cirka 5-8% fastighetsvärden. Verföring av ägarskatt är 2-3% av fastighetens matrikelvärde, vanligtvis lägre än marknadspriset. Dessutom finns notarieavgift upp till cirka 1,5% transaktionsvärden, anmälningsavgift vid 0,1% och advokatkostnader, vanligtvis 1-2% av inköpsvärdet. En moms på 20% gäller vid köp av nya fastigheter från en byggherre. Utlänningar använder ofta tjänster från en edsvuren översättare när de undertecknar en notariehandling –, detta är en extra men liten kostnad.

Köp av fastigheter i Bulgarien kan utföras på distans av en företrädare som agerar på grundval av en attesterad fullmakt med apostill och översättning till bulgariska. Bulgariska banker de beviljar hypotekslån även till utländska medborgare, särskilt EU-medborgare, även om de vanligtvis kräver ett högre eget bidrag och dokumenterad inkomst. Bolåneräntorna är för närvarande bland de lägsta i EU, vanligtvis cirka 2,5-4% beroende på kund- och bankprofil. Kredit krävs vanligtvis för att få lokalt bankkonto och ett identifikationsnummer för utlänningar. I vissa fall är det möjligt att genomföra hela processen utan personlig närvaro, även om vissa banker kan kräva ett engångsidentifieringsbesök.  

IV Finansiella aspekter av investeringar

Den genomsnittliga bruttoavkastningen på hyra i Bulgarien är 6-8% per år, med resultat beroende på plats och hyresmodell. Lägenheter i badorter som Sunny Beach eller Saint Vlas är huvudsakligen baserade på korttidsuthyrning under sommarsäsongen och vid hög beläggning kan de nå över 8% brutto. Säsongsvariationer och kostnaderna för förvaltning, underhåll av de komplexa och lediga fastigheterna måste dock beaktas. Sofia och större städer brukar erbjuda lägre, men stabilare långsiktiga hyresintäkter året runt. Bansko är fortfarande en stark säsongsmarknad, även om efterfrågan där också växer utanför vintersäsongen tack vare året runt turism och distansarbete. Investeringsstrategin bör skräddarsys efter platsen och nivån på investerarnas engagemang i leasinghantering.

Bulgarien gäller en schablonmässig inkomstskatt på 10%, en av de lägsta i Europeiska unionen. Inkomster från uthyrning av fastigheter som tjänats in av enskilda beskattas i allmänhet med 10%, med schablonkostnader för att få inkomster på 10% av inkomsten som standard. Den polska skattemyndigheten bör också rapportera inkomster från bulgariska fastigheter i Polen. Polen och Bulgarien har skrivit under dubbelbeskattningsavtal.

Bulgarien tillhör länder med relativt låga kostnader för att underhålla fastigheter i EU. Årlig fastighetsskatt är vanligtvis cirka 0,1-0,45% av fastighetens skattemässiga värde som bestäms av kommunen, inte dess marknadsvärde, alltså de faktiska skattebeloppen är vanligtvis relativt låga, ofta ca. 50-200 EUR per år för en typisk investeringslägenhet. Dessutom betalar ägarna en lokal avgift för kommunalt avfall. Löpande kostnader omfattar allmännyttiga tjänster, försäkringar och, vid korttidsuthyrning, förvaltningsbolagets provision, vanligtvis omkring 20-25% av hyresintäkterna. Administrativa avgifter för underhåll av gemensamma utrymmen, simbassänger, säkerhet och infrastruktur är också standard i semesterkomplex och kan vara en av de huvudsakliga fasta kostnaderna för att äga en fastighet.

Vinst från försäljning av fastigheter av en icke-bosatt är föremål för beskattning i Bulgarien inkomstskatt med 10%. Befrielse beviljas vid försäljning av en eller två fastigheter under ett kalenderår, förutsatt att de har varit i ägarens ägo i minst tre år. Detta en betydande lättnad för investerare med en långsiktig horisont. Intäkterna från försäljningen ska också ingå i den polska skattedeklarationen. Dubbelbeskattningsavtalet mellan Polen och Bulgarien reglerar avräkningsmetoden och skyddar mot dubbel börda.

V Professionell support och tilläggstjänster

Advokat formellt är inte obligatoriskt. I praktiken dock för en utländsk investerare oberoende juridiska tjänster är särskilt tillrådliga. Den bulgariska fastighetsmarknaden, särskilt på turistmål, kan vara heterogen när det gäller kvaliteten på dokumentationen och efterlevnaden av byggreglerna. Advokat verifierar titel till egenskap, kontrollerar lasterna i fastighetsregistret, analyserar utvecklingskontrakt och vakar över köparens intressen i varje skede av transaktionen. Detta är en investering som faktiskt minimerar risken för obehagliga överraskningar efter köpet.

På turistmål finns en välutvecklad bransch av lokala förvaltningsbolag som tar över full verksamhet. De sysslar med marknadsföring, bokningar, kontakt med gäster, städning och mindre reparationer. Kostnaden för sådan service är vanligtvis 20-25% av kortsiktiga hyresintäkter. Innan du köper är det värt att verifiera om det utvalda turistkomplexet har ett aktivt kontrakt med förvaltningsbolaget och vilka villkoren för detta samarbete är – detta är ofta en nyckelfaktor i investeringsbeslutet. Velora Estate hjälper dig att välja en förvaltningsmodell som är skräddarsydd för din specifika fastighet och plats.

Den bulgariska marknaden har sina egna särdrag – säsongsvariationer av uthyrning, lokala administrativa krav och mångfald av standarder i turistkomplex. Efter köp hjälper vi till att sätta upp fastighetsförvaltning, stödja med formaliteter och skattefrågor på båda sidor samt svara på investerarens aktuella behov. Oavsett om nästa steg är att optimera ditt leasingavtal, eventuellt sälja vidare eller utöka din portfölj till att inkludera en annan marknad – är vi tillgängliga under hela investeringens livscykel.

Våra platser

  • Turkiet Izmir atmosfärisk gata med utsikt över bukten - traditionella hus med röda tak och stadens silhuett vid Egeiska havet, autentiskt bostadsområde med bougainvillea blommor, fastigheter med karaktär medborgarskap program
    IZMIR
  • Turkiet Alanya utsikt genom slottsfönstret - panorama över staden och hamnen genom fästningens historiska stenfönster, spektakulär utsikt över Medelhavet från slottsberget, fastigheter med utsikt över bukten turkiskt medborgarskapsprogram
    ALANYA
  • Turkiet Antalya cliffside lägenheter vid havet - moderna hyreshus på klippor med utsikt över turkos vatten, lyxiga cliff-top fastigheter med tillgång till småbåtshamn, turkiskt medborgarskapsprogram Turkiska Rivieran
    ANTALYA