NIERUCHOMOŚCI – GRECJA

Grecja – śródziemnomorski rynek z konsekwentnym wzrostem wartości

APARTAMENTY I WILLE w kraju, który przyjmuje ponad 40 milionów turystów rocznie, utrzymuje stabilne wzrosty cen i oferuje pełną ochronę własności w ramach prawa unijnego

Stabilny wzrost
potwierdzony danymi

Grecki rynek nieruchomości notuje kolejne lata stabilnych wzrostów. Według danych Banku Grecji w 2024 roku ceny wzrosły o 8,7% rok do roku i tendencja ta utrzymywała się w 2025 roku. Jest to jeden z solidniejszych wyników wzrostowych wśród rynków śródziemnomorskich.

Turystyczna
potęga Europy

Grecja należy do ścisłej czołówki europejskich destynacji turystycznych – kraj odwiedza corocznie kilkadziesiąt milionów zagranicznych gości. Wysoki i rosnący ruch turystyczny generuje silny popyt na wynajem krótkoterminowy na wyspach i w popularnych destynacjach nadmorskich.

Pełne bezpieczeństwo transakcji w ramach UE

Jako członek Unii Europejskiej Grecja oferuje inwestorom przejrzyste ramy prawne, notarialną rejestrację transakcji i pełną ochronę tytułu własności. Obywatele UE kupują nieruchomość na takich samych zasadach jak obywatele greccy – bez dodatkowych zezwoleń i ograniczeń.

ŚREDNI WZROST CEN NIERUCHOMOŚCI
RENTOWNOŚĆ NAJMU
W POPULARNYCH LOKALIZACJACH
ZAGRANICZNYCH TURYSTÓW
W GRECJI W 2025 ROKU
ŚREDNI WZROST CEN
NIERUCHOMOŚCI
ŚREDNIA ROCZNA STOPA
ZWROTU Z NAJMU
ZAGRANICZNYCH TURYSTÓW
W GRECJI W 2025 ROKU
Białe domy i hotele na klifie w Firze – panorama stolicy Santorynu z widokiem na Morze Egejskie, Grecja

Grecja jako inwestycja – argumenty, które przekonują

Stabilny wzrost cen, rozwinięta turystyka i przejrzyste prawo unijne – oto co sprawia, że grecki rynek nieruchomości wciąż zyskuje na znaczeniu

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat zakupu nieruchomości w Grecji i innych destynacjach zagranicznych, sprawdź naszego bloga!

SPRAWDŹ ARTYKUŁY NA BLOGU
Odeon Heroda Attyka na Akropolu w Atenach – antyczny teatr z kamiennymi łukami i panoramą miasta, Grecja

Kilka lat nieprzerwanych wzrostów cen

Grecki rynek nieruchomości rośnie konsekwentnie od 2018 roku. Według danych Banku Grecji ceny mieszkań wzrosły w 2024 roku średnio o ponad 9% rok do roku, a kolejne kwartały 2025 roku potwierdzały kontynuację tego trendu na poziomie 7–8%. To jeden z solidniejszych wyników wzrostowych wśród rynków śródziemnomorskich w UE.

Biała dzwonnica greckiego kościoła i flaga Grecji na Santorini – widok na kalderę i Morze Egejskie

Turystyka jako motor
popytu na wynajem

Grecja należy do ścisłej czołówki europejskich destynacji turystycznych. W 2025 roku kraj odwiedziło prawie 38 milionów zagranicznych gości – Grecja notuje więc rekordy. Wysoki ruch turystyczny bezpośrednio napędza popyt na wynajem krótkoterminowy na wyspach i w popularnych destynacjach nadmorskich, gdzie rentowność najmu sięga 6-8% rocznie.

Wulkaniczne klify kaldery Santorini z białą zabudową Firy na szczycie i statkami na Morzu Egejskim, Grecja

Niski podatek transferowy
przy zakupie

Łączne koszty wejścia w Grecji należą do niższych w strefie śródziemnomorskiej. Podatek od transferu własności wynosi 3,09% wartości nieruchomości, a całkowite koszty transakcyjne zamykają się zazwyczaj w przedziale 5-7%. Dodatkowo do końca 2026 roku obowiązuje zawieszenie 24% VAT na nowe nieruchomości – kwalifikujące się zakupy podlegają wyłącznie niższemu podatkowi transferowemu.

Biała zabudowa Chory na klifie wyspy Folegandros z kościołem Panagia na szczycie wzgórza, Cyklady Grecja

Przyjazna polityka podatkowa dla inwestorów

Grecja od lat konsekwentnie buduje otoczenie podatkowe sprzyjające inwestycjom w nieruchomości – od zawieszenia VAT na nowe nieruchomości, po niski podatek transferowy. Coroczny podatek od nieruchomości jest naliczany od wartości katastralnej, nie rynkowej, co w praktyce oznacza relatywnie niskie obciążenie bieżące. To rynek, w którym polityka podatkowa wspiera inwestorów, a nie ich zniechęca.

Panorama Aten z lotu ptaka – Akropol z Partenonem pośrodku miasta i Zatoka Sarońska w tle, Grecja

 BEZPIECZNY proces zakupu w ramach prawa UE

Zakup nieruchomości w Grecji przebiega według uregulowanych procedur: umowa rezerwacyjna, weryfikacja prawna nieruchomości, akt notarialny i rejestracja własności. Obywatele UE kupują bez dodatkowych zezwoleń, a cały proces może zostać przeprowadzony zdalnie, z pomocą pełnomocnika działającego na podstawie notarialnie poświadczonego pełnomocnictwa.

Kariatydy Erechtejonu na Akropolu w Atenach – antyczne posągi kobiece podtrzymujące dach świątyni, Grecja

Różnorodność rynku dopasowana do każdej strategii

 Grecja oferuje inwestorom wyjątkowo szerokie spektrum możliwości w ramach jednego kraju. Ateny generują stabilny, całoroczny popyt na wynajem długoterminowy. Wyspy generują wysoki zwrot z najmu krótkoterminowego w sezonie letnim. Inne lokalizacje łączą dostępność cenową z silną turystyką. Każda z nich ma inny profil ryzyka i zwrotu, co pozwala dobrać nieruchomość pod konkretny cel inwestycyjny.

Kilka lat nieprzerwanych wzrostów cen

Odeon Heroda Attyka na Akropolu w Atenach – antyczny teatr z kamiennymi łukami i panoramą miasta, Grecja

Grecki rynek nieruchomości rośnie konsekwentnie od 2018 roku. Według danych Banku Grecji ceny mieszkań wzrosły w 2024 roku średnio o ponad 9% rok do roku, a kolejne kwartały 2025 roku potwierdzały kontynuację tego trendu na poziomie 7–8%. To jeden z solidniejszych wyników wzrostowych wśród rynków śródziemnomorskich w UE.

Turystyka jako motor
popytu na wynajem

Biała dzwonnica greckiego kościoła i flaga Grecji na Santorini – widok na kalderę i Morze Egejskie

Grecja należy do ścisłej czołówki europejskich destynacji turystycznych. W 2025 roku kraj odwiedziło prawie 38 milionów zagranicznych gości – Grecja notuje więc rekordy. Wysoki ruch turystyczny bezpośrednio napędza popyt na wynajem krótkoterminowy na wyspach i w popularnych destynacjach nadmorskich, gdzie rentowność najmu sięga 6-8% rocznie.

Niski podatek transferowy
przy zakupie

Wulkaniczne klify kaldery Santorini z białą zabudową Firy na szczycie i statkami na Morzu Egejskim, Grecja

Łączne koszty wejścia w Grecji należą do niższych w strefie śródziemnomorskiej. Podatek od transferu własności wynosi 3,09% wartości nieruchomości, a całkowite koszty transakcyjne zamykają się zazwyczaj w przedziale 5-7%. Dodatkowo do końca 2026 roku obowiązuje zawieszenie 24% VAT na nowe nieruchomości – kwalifikujące się zakupy podlegają wyłącznie niższemu podatkowi transferowemu.

Przyjazna polityka podatkowa dla inwestorów

Biała zabudowa Chory na klifie wyspy Folegandros z kościołem Panagia na szczycie wzgórza, Cyklady Grecja

Grecja od lat konsekwentnie buduje otoczenie podatkowe sprzyjające inwestycjom w nieruchomości – od zawieszenia VAT na nowe nieruchomości, po niski podatek transferowy. Coroczny podatek od nieruchomości jest naliczany od wartości katastralnej, nie rynkowej, co w praktyce oznacza relatywnie niskie obciążenie bieżące. To rynek, w którym polityka podatkowa wspiera inwestorów, a nie ich zniechęca.

 BEZPIECZNY proces zakupu w ramach prawa UE

Panorama Aten z lotu ptaka – Akropol z Partenonem pośrodku miasta i Zatoka Sarońska w tle, Grecja

Zakup nieruchomości w Grecji przebiega według uregulowanych procedur: umowa rezerwacyjna, weryfikacja prawna nieruchomości, akt notarialny i rejestracja własności. Obywatele UE kupują bez dodatkowych zezwoleń, a cały proces może zostać przeprowadzony zdalnie, z pomocą pełnomocnika działającego na podstawie notarialnie poświadczonego pełnomocnictwa.

Różnorodność rynku dopasowana do każdej strategii

Kariatydy Erechtejonu na Akropolu w Atenach – antyczne posągi kobiece podtrzymujące dach świątyni, Grecja

Grecja oferuje inwestorom wyjątkowo szerokie spektrum możliwości w ramach jednego kraju. Ateny generują stabilny, całoroczny popyt na wynajem długoterminowy. Wyspy generują wysoki zwrot z najmu krótkoterminowego w sezonie letnim. Inne lokalizacje łączą dostępność cenową z silną turystyką. Każda z nich ma inny profil ryzyka i zwrotu, co pozwala dobrać nieruchomość pod konkretny cel inwestycyjny.

inwestycje – GRECJA

Nasze oferty

W naszym portfolio znajdziesz nieruchomości dopasowane do różnych strategii inwestycyjnych – od apartamentów w nadmorskich destynacjach wyspiarskich generujących przychód z najmu krótkoterminowego, po mieszkania w miastach z silnym popytem na wynajem długoterminowy. Skontaktuj się z nami, aby poznać aktualne oferty i wybrać nieruchomość odpowiadającą Twoim celom i budżetowi.
Wzgórze Likavittos z kaplicą św. Jerzego na szczycie pośród zabudowy Aten – widok z Akropolu, Grecja
Skontaktuj się z nami, lub umów się na spotkanie online, aby poznać dostępne opcje oraz wybrać nieruchomości najlepiej pasujące do Twoich celów i potrzeb.
Skontaktuj się z nami
Umów spotkanie online

Zapisz się do naszego newslettera i otrzymuj informacje o nowych możliwościach inwestycyjnych na rynkach zagranicznych!

Panorama białej zabudowy Mykonos Town z widokiem na port i statki wycieczkowe na Morzu Egejskim, Cyklady Grecja
Ateny o zachodzie słońca – Stadion Panatenajski Kallimarmaro pośród miejskiej zabudowy z widokiem na Morze Egejskie
inwestycje – GRECJA

Nasze oferty

W naszym portfolio znajdziesz nieruchomości dopasowane do różnych strategii inwestycyjnych – od apartamentów w nadmorskich destynacjach wyspiarskich generujących przychód z najmu krótkoterminowego, po mieszkania w miastach z silnym popytem na wynajem długoterminowy. Skontaktuj się z nami, aby poznać aktualne oferty i wybrać nieruchomość odpowiadającą Twoim celom i budżetowi.
Wzgórze Likavittos z kaplicą św. Jerzego na szczycie pośród zabudowy Aten – widok z Akropolu, Grecja
Skontaktuj się z nami, lub umów się na spotkanie online, aby poznać dostępne opcje oraz wybrać nieruchomości najlepiej pasujące do Twoich celów i potrzeb.
Skontaktuj się z namiUmów spotkanie online
Ateny o zachodzie słońca – Stadion Panatenajski Kallimarmaro pośród miejskiej zabudowy z widokiem na Morze Egejskie

Zapisz się do naszego newslettera i otrzymuj informacje o nowych możliwościach inwestycyjnych na rynkach zagranicznych!

Panorama białej zabudowy Mykonos Town z widokiem na port i statki wycieczkowe na Morzu Egejskim, Cyklady Grecja

podstawowe informacje o GRECJI

I Wprowadzenie do regionu i podstawowe informacje

Grecja to rynek, który łączy kilka pożądanych cech jednocześnie: konsekwentny wzrost cen od 2018 roku, jedną z największych baz turystycznych w Europie, niskie koszty wejścia na tle innych rynków w strefie euro i przejrzyste prawo unijne. Do tego dochodzi aktywny program Golden Visa, rozwijająca się infrastruktura i rosnące zainteresowanie ze strony inwestorów spoza Europy, co dodatkowo napędza popyt i aprecjację wartości nieruchomości. To rynek z wyraźnym momentum, który nie wyczerpał jeszcze swojego potencjału wzrostowego.

Sezonowość zależy przede wszystkim od lokalizacji. Na wyspach i w nadmorskich kurortach sezon trwa zazwyczaj od maja do października. W tym czasie popyt na najem krótkoterminowy jest bardzo wysoki, a stawki noclegowe znacząco wyższe niż poza sezonem. Ateny i Saloniki działają jako rynki całoroczne, z równomiernym popytem na wynajem długoterminowy przez cały rok. Inwestorzy, którym zależy na stabilności przychodu, często wybierają miasta, a ci nastawieni na wyższy zwrot sezonowy kierują się ku wyspom.

Obywatele UE kupują nieruchomości w Grecji na takich samych zasadach jak obywatele greccy, czyli bez dodatkowych zezwoleń i ograniczeń. Wyjątek stanowią tzw. strefy przygraniczne i obszary strategiczne, gdzie zakup przez cudzoziemca może wymagać zgody odpowiednich władz. Dotyczy to przede wszystkim terenów objętych szczególnym statusem administracyjnym. Velora Estate każdorazowo weryfikuje status prawny nieruchomości przed przystąpieniem do transakcji.

Grecki program Golden Visa pozwala obywatelom spoza UE uzyskać 5-letnie pozwolenie na pobyt w Grecji w zamian za inwestycję w nieruchomości. Progi inwestycyjne są zróżnicowane regionalnie: 800 000 euro obowiązuje w Attyce, Salonikach, Mykonos, Santorini oraz na wyspach z liczbą mieszkańców powyżej 3 100 osób. W pozostałych regionach kraju próg to 400 000 euro. Próg 250 000 euro zachowano wyłącznie dla projektów renowacji budynków zabytkowych lub zmiany obiektów komercyjnych na mieszkalne. Program nie wymaga stałego zamieszkania w Grecji i może być interesującym uzupełnieniem strategii dla inwestorów spoza UE. Obywatele UE nie potrzebują Golden Visa – kupują nieruchomości w Grecji bez żadnych dodatkowych zezwoleń.

II Logistyka i praktyczne aspekty podróży

Z Warszawy do Aten latają bezpośrednio samoloty różnych linii – lot trwa około 2 godzin 40 minut. W sezonie letnim oferta połączeń znacząco się poszerza – czarterowe i regularne loty obsługują wówczas również Kretę, Rodos, Korfu, Zakynthos i Kos. Poza sezonem najszerzej dostępnym hubem pozostają Ateny, skąd można szybko dolecieć na wyspy połączeniami krajowymi lub dotrzeć promem.

Nie, Grecja jest członkiem Unii Europejskiej i strefy Schengen. Obywatele Polski wjeżdżają wyłącznie na podstawie ważnego dowodu osobistego lub paszportu, bez żadnych dodatkowych formalności. To istotna przewaga przy organizacji wizyt inspekcyjnych czy spotkań z deweloperami, wyjazd można zaplanować w dowolnym momencie bez zbędnego przygotowania administracyjnego.

To zależy od lokalizacji. W Atenach i Salonikach dobrze sprawdza się komunikacja miejska – Ateny dysponują rozbudowaną siecią metra, tramwajów i autobusów. Przy zwiedzaniu nieruchomości poza centrum, na Peloponezie czy na wyspach samochód jest praktycznie niezbędny. Obywatele UE mogą wypożyczyć auto wyłącznie na podstawie krajowego prawa jazdy, a międzynarodowe prawo jazdy nie jest wymagane. Wypożyczalnie działają na wszystkich głównych lotniskach oraz w portach promowych.

Grecja jest członkiem strefy euro od 2001 roku. Wszystkie transakcje, zarówno codzienne, jak i związane z zakupem nieruchomości, realizowane są w euro.

III Formalne aspekty zakupu nieruchomości

Zakup nieruchomości w Bułgarii można przeprowadzić zdalnie poprzez pełnomocnika działającego na podstawie notarialnie poświadczonego pełnomocnictwa z apostille i tłumaczeniem na język bułgarski. Bułgarskie banki udzielają kredytów hipotecznych także nierezydentom, szczególnie obywatelom UE, choć zwykle wymagają wyższego wkładu własnego oraz udokumentowanych dochodów. Oprocentowanie hipotek należy obecnie do najniższych w UE i wynosi zazwyczaj ok. 2,5-4% w zależności od profilu klienta i banku. Do uzyskania kredytu wymagane jest zwykle lokalne konto bankowe oraz numer identyfikacyjny dla cudzoziemców. W części przypadków możliwe jest przeprowadzenie całego procesu bez osobistej obecności, choć niektóre banki mogą wymagać jednorazowej wizyty identyfikacyjnej. 

Proces składa się z kilku jasno określonych etapów i trwa zazwyczaj 2–4 miesiące. Po wyborze nieruchomości kupujący uzyskuje AFM i otwiera greckie konto bankowe. Prawnik przeprowadza weryfikację tytułu własności, obciążeń i zgodności z przepisami budowlanymi. Następnie podpisywana jest umowa przedwstępna – prometía – wraz z wpłatą zaliczki wynoszącej zazwyczaj 10% ceny. Po uregulowaniu podatku transferowego transakcja finalizowana jest aktem notarialnym, a własność rejestrowana w Katastrze.

Pierwszym obowiązkowym krokiem jest uzyskanie greckiego numeru identyfikacji podatkowej – AFM. Bez niego niemożliwe jest podpisanie żadnej umowy, otwarcie konta bankowego ani zapłata podatku transferowego. AFM można uzyskać przez lokalny urząd skarbowy lub, co jest częstą praktyką przy zakupach zagranicznych, przez pełnomocnika działającego na podstawie notarialnie poświadczonego pełnomocnictwa. Równolegle zalecane jest otwarcie greckiego konta bankowego, przez które przepływają środki na zakup.

Grecki rynek nieruchomości, szczególnie w destynacjach turystycznych, bywa niejednorodny pod względem jakości dokumentacji i zgodności budynków z pozwoleniami. Częstym problemem są tzw. samowole budowlane, czyli rozbudowy lub przebudowy wykonane bez wymaganych pozwoleń. Przed zakupem prawnik powinien bezwzględnie zweryfikować czy stan faktyczny nieruchomości odpowiada dokumentacji budowlanej. To jeden z kluczowych elementów due diligence, który Velora Estate zaleca przeprowadzić przy każdej transakcji.

IV Finansowe aspekty inwestycji

W Grecji dochód z najmu opodatkowany jest według progresywnej skali: 15% do 12 000 euro, 25% w przedziale 12 001-35 000 euro i 45% powyżej. Dozwolone jest ryczałtowe odliczenie 5% przychodu tytułem kosztów utrzymania bez konieczności dokumentowania. Polski rezydent podatkowy ma obowiązek wykazać dochód z greckiej nieruchomości w polskim zeznaniu podatkowym. Polska i Grecja mają podpisaną umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zgodnie z jej postanowieniami dochód opodatkowany w Grecji jest w Polsce zwolniony z podatku, jednak wpływa na ustalenie stawki stosowanej do pozostałych dochodów w Polsce. Szczegółowe rozliczenie warto skonsultować z doradcą podatkowym.

Poza ceną nieruchomości należy uwzględnić podatek transferowy wynoszący 3,09% wartości transakcji, opłaty notarialne na poziomie około 1-2%, koszty rejestracji własności około 0,5% oraz honorarium prawnika zazwyczaj 1-2%. Łączne koszty transakcyjne wynoszą zazwyczaj 6-9% wartości nieruchomości. Przy zakupie nowych budynków VAT w wysokości 24% jest zawieszony do końca 2026 roku – kwalifikujące się transakcje podlegają wyłącznie niższemu podatkowi transferowemu.

Głównym rocznym obciążeniem jest podatek ENFIA naliczany od wartości katastralnej nieruchomości, nie rynkowej. W praktyce dla typowego apartamentu inwestycyjnego wynosi on od kilkudziesięciu do kilkuset euro rocznie. Do bieżących kosztów należy doliczyć ubezpieczenie, media oraz, w przypadku najmu, prowizję firmy zarządzającej wynoszącą zazwyczaj 20-25% przychodów z najmu krótkoterminowego. W kompleksach z częściami wspólnymi, basenami i recepcją dochodzą opłaty administracyjne, których wysokość warto zweryfikować przed zakupem.

Grecja stosuje podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości, jednak jest on zawieszony do 31 grudnia 2026 roku dla osób fizycznych, pod warunkiem że transakcja nie nosi znamion działalności gospodarczej. Co istotne, zawieszenie to jest przez Grecję cyklicznie przedłużane – obowiązuje nieprzerwanie od 2013 roku. Dochód ze sprzedaży należy uwzględnić w polskim zeznaniu podatkowym. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Grecją reguluje sposób rozliczenia i chroni przed podwójnym obciążeniem.

V Profesjonalne wsparcie i usługi dodatkowe

Grecki rynek nieruchomości, szczególnie w destynacjach turystycznych, charakteryzuje się wyższym niż przeciętnie ryzykiem związanym z niezgodnościami dokumentacyjnymi. Częstym problemem są samowole budowlane, czyli rozbudowy lub przebudowy wykonane bez wymaganych pozwoleń, które formalnie obciążają nabywcę. Rzetelne due diligence obejmuje weryfikację tytułu własności i obciążeń w Rejestrze Gruntów lub Katastrze, sprawdzenie zgodności stanu faktycznego z pozwoleniami budowlanymi oraz analizę planu zagospodarowania terenu. Velora Estate pomaga przeprowadzić ten proces standardowo przy każdej transakcji, we współpracy z lokalnymi prawnikami.

Sam proces zakupu przebiega tak samo: akt notarialny, rejestracja własności, podatek transferowy. Różnice dotyczą kilku praktycznych aspektów. Na niektórych wyspach blisko granicy z Turcją obowiązują ograniczenia dla nabywców spoza UE wymagające dodatkowych zezwoleń. Część wysp ma specyficzne przepisy dotyczące zabudowy i ochrony krajobrazu. Warto również pamiętać, że system rejestracji gruntów na wyspach bywa mniej kompletny niż na lądzie, co czyni weryfikację prawną jeszcze bardziej istotną niż w przypadku nieruchomości miejskich.

W popularnych destynacjach turystycznych – na Krecie, Rodos, Korfu, Zakynthos czy w Atenach – działa rozwinięty rynek firm zarządzających nieruchomościami. Przejmują one pełną obsługę operacyjną: wystawianie ogłoszeń, obsługę rezerwacji, kontakt z gośćmi, sprzątanie i drobne naprawy. Koszt takiej obsługi wynosi zazwyczaj 20-25% przychodów z najmu krótkoterminowego. Przed zakupem warto zweryfikować dostępność i warunki lokalnych firm zarządzających w wybranej lokalizacji, to jeden z kluczowych elementów oceny inwestycji. Velora Estate pomaga dobrać model zarządzania dopasowany do konkretnej nieruchomości i jej lokalizacji.

Nasze lokalizacje

  • Turcja Izmir klimatyczna uliczka z widokiem na zatokę - tradycyjne domy z czerwonymi dachami i panoramą miasta nad Morzem Egejskim, autentyczna dzielnica mieszkalna z kwiatami bugenwilli, nieruchomości z charakterem program obywatelstwa
    IZMIR
  • Turcja Alanya widok przez okno zamku - panorama miasta i portu przez historyczne kamienne okno twierdzy, spektakularny widok na Morze Śródziemne z góry zamkowej, nieruchomości z widokiem na zatokę program obywatelstwa tureckiego
    ALANYA
  • Turcja Antalya apartamenty na klifach nad morzem - nowoczesne budynki mieszkalne na skałach z widokiem na turkusowe wody, luksusowe nieruchomości cliff-top z dostępem do mariny, program obywatelstwa tureckiego Riwiera Turecka
    ANTALYA