Lokale Pläne, ZPI und andere wissenswerte Begriffe
Wichtige Informationen – Was müssen Sie über Änderungen in der Raumplanung wissen?
Welche Auswirkungen hat dies auf Ihr Eigentum?
Wann treten die neuen Regelungen in Kraft? Die Raumordnungsreform begann am 24. September 2023 mit der Verabschiedung des Gesetzes zur Änderung des Raumordnungs- und Entwicklungsgesetzes sowie einiger weiterer Gesetze. Wesentliche Änderungen im Raumordnungssystem treten am 1. Juli 2026 in Kraft, die wichtigsten Änderungen im Bereich der Erteilung von Entwicklungsbeschlüssen nach dem 30. Juni 2026.
Was ist ein Integrierter Investitionsplan (IIP) und ein kommunaler Generalplan? Der Integrierte Investitionsplan (IIP) und der kommunale Generalplan sind neue Planungsinstrumente des Ministeriums für Entwicklung und Technologie. Der IIP ist eine spezielle Art von lokalem Raumentwicklungsplan, der auf Antrag eines Investors erstellt wird – nach vorherigen Verhandlungen und der Unterzeichnung einer städtebaulichen Vereinbarung zwischen dem Investor und der Gemeinde. Dieses Dokument wird für eine bestimmte Investition erstellt und vom Gemeinderat verabschiedet. Es soll die Zusammenarbeit zwischen lokalen Regierungen und Investoren verbessern und die Umsetzung neuer Projekte erleichtern. Der Generalplan ersetzt die bestehenden Raumentwicklungsstudien für Gemeinden und hat den Status eines lokalen Gesetzes. Gemäß dem Gesetz müssen die Gemeinden ihre Pläne bis Juni 2026 verabschieden.
Wie ändern sich die Regeln für die Erteilung von Baugenehmigungen? Ab 2026 werden im Rahmen des Raumplanungs- und -entwicklungssystems Baugenehmigungen nur noch für im kommunalen Flächennutzungsplan ausgewiesene ergänzende Baugebiete erteilt. Das Gesetz sieht sehr restriktive Kriterien für die Ausweisung ergänzender Baugebiete vor – eine Ansammlung von mindestens fünf Gebäuden im Umkreis von 100 Metern ist erforderlich. Ohne einen lokalen Bebauungsplan oder ein im Flächennutzungsplan ausgewiesenes ergänzendes Baugebiet wird es praktisch unmöglich sein, eine Baugenehmigung für Wohngebiete zu erhalten.
Was bringt das neue Gesetz? Die neuen Regelungen führen zu Änderungen der Grundsätze der Landentwicklung, darunter:
- Städtische städtebauliche Standards, die den Mindestanteil biologisch aktiver Flächen festlegen
- Planungszonen ersetzen das aktuelle System
- Verordnung des Ministers für Entwicklung und Technologie zur Festlegung von Anforderungen für Neuentwicklungen und Landentwicklung
- Verpflichtung zur Durchführung öffentlicher Konsultationen vor der Präsentation des Planentwurfs (Expertenrunden oder Workshops, Treffen im Freien oder Studienspaziergänge)
- Neue Regeln für den Standort von Investitionen für öffentliche Zwecke oder Entwicklungsbedingungen
- Raumplanungs-Metadatensystem
Umsetzungstermine
| Ereignis | Daten |
|---|---|
| Änderung des Gesetzes | 7. Juli 2023 |
| Wesentliche Änderungen und Annahme der Generalpläne | Bis 30. Juni 2026 |
| Letzter Tag für die Einreichung von Anträgen zur Hauptversammlung nach alten Regeln | 30. Juni 2026 |
| Vollständiges Inkrafttreten des neuen Systems | 1. Juli 2026 |
Einleitung: Zeitbombe für Landbesitzer
Der Traum vom Eigenheim ist tief im menschlichen Denken verwurzelt. Es symbolisiert Stabilität, Freiheit und die Erfüllung von Lebenswünschen. Die Novelle des Raumordnungs- und Entwicklungsgesetzes und einiger weiterer Gesetze, die am 7. Juli 2023 in Kraft trat, könnte diesen Traum jedoch für Hunderttausende Menschen zerstören.
Die rasch zunehmende Dynamik der Raumordnungsreform wird den Grundstücksmarkt in Polen grundlegend verändern. Die Frist im Juni 2026 rückt näher und stellt für viele Grundstückseigentümer einen Wendepunkt dar – den Tag, an dem das Baupotenzial ihrer Immobilien für immer verschwinden könnte.
1. Das Ende der „Wuzetka“ (Aufträge)? Neue Regelungen werden die Erteilung von Bescheiden über Entwicklungsbedingungen drastisch einschränken.
Wesentliche Änderungen im Raumplanungssystem
Die grundlegendste Änderung betrifft die Regeln für den Erlass von Bebauungsplänen. Die bisherige Studie über die räumlichen Entwicklungsbedingungen und -richtungen wird durch den kommunalen Generalplan ersetzt, der in die lokale Gesetzgebung aufgenommen wird. Diese Änderung bedeutet, dass jeder neue Bebauungsplan strikt mit dem Generalplan übereinstimmen muss.
Entwicklungsbereiche Ergänzung – neue Anforderungen
Im Raumordnungs- und Entwicklungssystem nach 2025 wird eine Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen nur in den im allgemeinen Gemeindeplan als „Entwicklungsergänzungsgebiete“ ausgewiesenen Gebieten möglich sein. Die Gemeinden sind nicht verpflichtet, solche Gebiete auszuweisen, und die Kriterien sind äußerst restriktiv:
- Ein Cluster aus mindestens fünf Gebäuden
- Der Abstand zwischen den Gebäuden beträgt nicht mehr als 100 Meter
- Das Gebiet in einem schmalen Streifen von 50 Metern Breite um die Grenzen der Gebäude
Dadurch wird die Möglichkeit einer Bebauung großer ländlicher und vorstädtischer Gebiete praktisch ausgeschlossen.
2. Ein Grundstück kaufen? Sie spielen im Gesetzgebungslotto.
Anlagerisiko in der Übergangsphase
In der aktuellen Übergangsphase ist der Kauf eines Grundstücks ohne Bebauungsplan ein Lotteriespiel. Niemand kann garantieren, welche Bestimmungen in den zukünftigen Generalplan einer bestimmten Gemeinde aufgenommen werden oder ob das gekaufte Land für die Bebauung vorgesehen wird.
Herausforderungen für Kommunen bei der Planerstellung
Der Prozess der Verabschiedung allgemeiner Pläne ist komplex und zeitaufwändig. Die Gemeinden haben weniger als zwei Jahre Zeit, um ein Dokument für ihr gesamtes Gebiet vorzubereiten. Diese Eile motiviert sie dazu, Minimalpläne zu erstellen und dabei oft Bereiche für die Bebauung auszulassen.
3. Die Papierfalle: Probleme bei der Entscheidungsfindung während der Übergangszeit
Ein massiver Anstieg der Bewerbungen
Die Übergangsbestimmungen haben einen „Planungsfieber“ ausgelöst. Grundstückseigentümer stellen massenhaft Anträge, bevor die neuen Regelungen in Kraft treten. Dieser Ansturm überfordert die kommunalen Ämter, was zu einem dramatischen Rückgang der Bescheidqualität führt.
Die häufigsten Fehler bei Entscheidungen
Zu den häufigsten Problemen bei erlassenen Entscheidungen zählen:
- Inkonsistenz des beschreibenden Teils mit dem grafischen Anhang
- Interne Widersprüche bezüglich biologisch aktiver Oberflächenindikatoren
- Copy-Paste-Fehler in Begründungen
Eine fehlerhafte Entscheidung kann bei der Erlangung einer Baugenehmigung scheitern.
4. Premium- und wertlose Grundstücke: Eine neue Aufteilung des Immobilienmarktes
Bipolarer Grundstücksmarkt
Die Raumordnungsreform wird zur Entstehung eines bipolaren Marktes führen:
Premium-Grundstücke:
- Vom lokalen Entwicklungsplan abgedeckt
- Eine gültige Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen
- Drastisch begrenztes Angebot
- Wahrscheinliche dynamische Preiserhöhung
„Wertlose“ Handlungen:
- Hunderttausende Grundstücke ohne Baupotenzial
- Wert sinkt auf das Niveau landwirtschaftlicher Flächen
Alte vs. neue Regeln auf den Punkt gebracht
| Merkmal | Alte Regeln (Studie) | Neue Regeln (Masterplan) |
| Rechtskraft des Dokuments | Dieses Dokument dient lediglich der Orientierung und ist nicht rechtsverbindlich. | Ein für Ämter und Eigentümer bindender Akt des örtlichen Rechts. |
| Einflussnahme auf die Erteilung von Förderbedingungen (WZ) | Kein direkter Einfluss; WZ war möglicherweise nicht mit der Studie vereinbar. | Totale Abhängigkeit; WZ muss mit dem Gesamtplan vereinbar sein. |
| Entwicklungsmöglichkeit in ländlichen/dünn besiedelten Gebieten | Relativ groß, basierend auf dem Prinzip der „guten Nachbarschaft“. | Drastisch eingeschränkt; nur innerhalb des „Entwicklungsergänzungsgebiets“ möglich (sofern gebaut). |
Auswirkungen auf den Agrarlandmarkt
Auch Änderungen in der Raumplanung können sich auf die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke auswirken. Eine Einschränkung der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Bauland könnte den Preisanstieg in städtischen Gebieten stoppen.
Was tun? Praktische Ratschläge in Zeiten des Chaos.
Für alle, die einen Immobilienkauf planen:
- Kaufen Sie nur Grundstücke mit einem Bebauungsplan oder gültigen Bebauungsauflagen
- Überprüfen Sie sorgfältig den Inhalt der Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen
- Achten Sie auf das Gültigkeitsdatum (Bescheide mit Gültigkeit bis Ende 2025 sind unbefristet gültig)
Für aktuelle Besitzer:
- Stellen Sie so schnell wie möglich einen Bauantrag
- In der neuen Rechtslage wird der Besitz der Entscheidung der einzige Nachweis für den Bauwert des Grundstücks sein.
Zusammenfassung: Die neue Realität auf dem Grundstücksmarkt nach 2026 und Änderungen der Regeln
Die bevorstehenden Änderungen im Raumordnungssystem verändern die Regeln des Grundstücksmarktes grundlegend. Der kommunale Generalplan ersetzt die bestehende Studie und schafft eine neue Realität, in der der Grundstückswert ausschließlich durch verbindliche Bestimmungen in Planungsdokumenten bestimmt wird.
Dies ist Ihre letzte Chance, sich bewusst um Ihr Eigentum zu kümmern und nicht Opfer dieser stillen Revolution in der Raumplanung zu werden. Sind Sie auf diese neue Realität vorbereitet und haben Sie den Wert Ihres Grundstücks bereits vor dem 30. Juni 2026 gesichert?
