Erste Preisrückgänge seit Jahren auf dem Wohnungsmarkt
Nach Jahren stetigen Wachstums erlebt der polnische Immobilienmarkt erstmals seit langem einen deutlichen Preisrückgang. Diese unerwartete Entwicklung veranlasst viele Investoren und potenzielle Immobilienkäufer, die weit verbreitete Annahme zu hinterfragen, dass sich Immobilienpreise nur in eine Richtung entwickeln können – nach oben.
Werfen wir einen Blick darauf, was passiert und was es für die Zukunft bedeuten könnte.
Das Ende ständig steigender Preise?
Jahrelang gingen polnische Immobilienkäufer und Investoren davon aus, dass die Immobilienpreise ihren Aufwärtstrend auf unbestimmte Zeit fortsetzen würden. Dieser Glaube führte zu massiven Investitionen in den Immobilienmarkt. Das letzte Quartal 2024 brachte jedoch eine überraschende Entwicklung: Die Immobilienpreise in den Großstädten begannen zu sinken, wobei Warschau innerhalb von nur drei Monaten einen beeindruckenden Rückgang von 6 % verzeichnete.
Die wachsende Kluft zwischen Angebots- und Transaktionspreisen
Einer der deutlichsten Indikatoren für Marktveränderungen ist die wachsende Kluft zwischen Angebotspreisen und tatsächlichen Transaktionswerten. Bauträger bieten Immobilien oft zu überhöhten Preisen an, tatsächliche Transaktionen erfolgen jedoch zu deutlich niedrigeren Preisen. Auf dem Sekundärmarkt liegt die Differenz zwischen Angebots- und Verkaufspreisen bei 11 %, auf dem Primärmarkt hingegen bei 6 % – ein klares Indiz für einen sich abkühlenden Markt.
Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage
Die aktuelle Marktsituation spiegelt eine grundlegende Veränderung der Dynamik von Angebot und Nachfrage wider:
- Die Anzahl der verfügbaren Immobilien ist seit 2021 um 55 % gestiegen
- Der Wohnungsneubau steigt 2024 um 114 %
- Der tatsächliche Umsatz stieg im gleichen Zeitraum jedoch nur um 3 %.
- Das Wohnungsangebot in den größten Städten Polens ist in nur einem Jahr um 60 % gestiegen.
Diese Zahlen zeichnen ein klares Bild: Das Angebot übersteigt die Nachfrage bei weitem, was zu einem Abwärtsdruck auf die Preise führt.
Regierungsprogramme: Kurzfristiger Aufschwung, langfristige Folgen
Das „2% Secure Credit“-Programm stimulierte den Markt vorübergehend, indem es Hypotheken erschwinglicher machte. Dieses Programm scheint jedoch lediglich die zukünftige Nachfrage beschleunigt zu haben, anstatt neue Nachfrage zu schaffen. Nachdem diese zukünftige Nachfrage nun „erschlossen“ ist, erlebt der Markt eine natürliche Korrektur.
Auch der Mietmarkt kühlt ab
Auch der Mietmarkt, der lange als sicherer Hafen für Immobilieninvestoren galt, zeigt Anzeichen einer Abschwächung. Die Mieten in Großstädten sind um 1 bis 14 Prozent gefallen, was die Rentabilität von Investitionen in Mietimmobilien deutlich verringert und weitere Spekulationen auf dem Markt möglicherweise verhindert.
Demografische Herausforderungen
Der vielleicht beunruhigendste Faktor auf lange Sicht ist die demografische Entwicklung Polens:
- Die Bevölkerung des Landes nimmt ab
- Die Geburtenrate beträgt nur 1,29 (Stand 2022) und ist damit eine der niedrigsten in der Europäischen Union.
- Weniger Menschen bedeuten letztlich eine geringere Nachfrage nach Wohnraum
Diese demografischen Trends deuten darauf hin, dass die aktuelle Marktkorrektur möglicherweise nicht nur zyklischer Natur ist, sondern möglicherweise den Beginn einer neuen langfristigen Realität darstellt.
Internationale Präzedenzfälle
Ein Blick ins Ausland liefert ernüchternde Beispiele dafür, wie anhaltende Korrekturen am Immobilienmarkt aussehen können. Italien und China zeigen, dass Immobilienwerte tatsächlich über längere Zeiträume sinken können. In China verzeichnen einige Regionen jährliche Preisrückgänge von bis zu 10 % – was die Annahme widerlegt, dass Immobilien im Laufe der Zeit immer an Wert gewinnen.
Veränderte Präferenzen: Der Suburbanisierungstrend
Ein weiterer Faktor, der den Markt prägt, ist die zunehmende Vorliebe für das Wohnen in Vororten. Immer mehr Polen entscheiden sich für Einfamilienhäuser in Vororten statt für Wohnungen in der Innenstadt. Dies könnte zu einem Überangebot in den Innenstädten führen und gleichzeitig die Nachfrage in den Randgebieten erhöhen.
Was das für Käufer, Verkäufer und Investoren bedeutet
Für potenzielle Käufer ergeben sich durch diese Marktverschiebung Möglichkeiten, die es seit Jahren nicht mehr gab – mehr Auswahl, mehr Verhandlungsmacht und möglicherweise ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis.
Für Verkäufer und aktuelle Eigenheimbesitzer bedeutet dies, dass sie ihre Erwartungen anpassen und möglicherweise akzeptieren müssen, dass Immobilien möglicherweise nicht zu den Preisen verkauft werden, die noch vor wenigen Monaten erzielt wurden.
Für Anleger bedeutet dies eine Neubewertung ihrer Anlagestrategien, die auf kontinuierliche Wertsteigerung gesetzt haben. Mietrenditen und realer Cashflow könnten wichtiger werden als spekulative Gewinne.
Ein Blick in die Zukunft
Zwar ist es noch zu früh, von einer langfristigen Trendwende auf dem polnischen Immobilienmarkt zu sprechen, doch aktuelle Daten deuten darauf hin, dass es sich um mehr als nur eine vorübergehende Korrektur handelt. Die Kombination aus Überangebot, demografischen Herausforderungen und veränderten Verbraucherpräferenzen deutet auf eine grundlegende Veränderung der Marktdynamik hin.
Kluge Investoren und Eigenheimkäufer werden diese Trends aufmerksam beobachten und wissen, dass die Immobilienlandschaft im nächsten Jahrzehnt ganz anders aussehen könnte als das, was wir in den letzten Jahren gewohnt waren.
